康宁居物业小区物业管理技术投标书.doc

 康宁居物业小区 投 标 文 件 二○一一年十一月 北京招商局物业管理有限公司目 录 第一节 概 述 1 一、康宁居小区项目： 1 二、公司概况 1 三、公司优势 2 第二节 物业管理总体设想 3 一、实施综合治理，还原一个清洁的康宁居小区。 3 二、健全、完善保安系统。 3 三、逐步改进绿化环境，建造一个舒适的优美小区。 4 四、以人为本，实施人性化管理，塑造康宁居小区形象。 4 第三节 拟采取的管理方式及工作计划 5 一、管理体制 5 （二）康宁居小区管理处组织管理架构 5 二、监督约束机制 6 三、激励机制 7 四、管理工作的控制方式 7 一、接管管理工作计划 8 二、正常期管理工作计划 8 第四节 管理人员的配备及培训 10 一、管理服务人员的配备 10 二、管理服务人员的培训 11 第五节 管理规章制度的建立 15 一、公众制度 15 二、内部岗位职责 16 三、内部行政管理制度 16 四、工作流程 17 五、员工工作岗位考核及奖惩 17 第六节 物业管理报价书及经费收支测算 19 一、投 标 报 价 书 19 二、物业管理经费收支的基本原则 19 三、日常物业管理费及开办费测算 19 四、“两金”的管理与使用 20 第七节 住宅区档案的建立和管理 25 一、档案的接管 25 二、档案的管理 25 三、档案的运用 26 第八节 各类经营管理服务指标的承诺 28 一、管理经营指标承诺及拟采取的措施 28 二、管理服务指标承诺及拟采取的措施 28 第九节 设施设备、保洁服务实施方案 34 一、保安管理构想 34 ★ 设备管理方案 39 一、工作职责 39 二、设备的接管、验收 39 三、建立健全规章制度 41 四、设备运行管理和维修服务 41 六、节能和节约维修费用 50 ★ 清洁服务方案 52 第十节 便民服务及特约服务 59 一、我们的服务理念 59 二、日常服务措施 59 第十一节 社区文化 62 一、社区文化目标 62 二、社区文化设想 62 第一节 概 述 一、康宁居小区项目： 康宁居小区总建筑面积81,170平方米，住宅面积65837.68平方米，共建有557户。 二、公司概况 北京招商局物业管理有限公司主要从事住宅、大厦物业管理和服务以及装饰装潢和商品经营。公司在物业管理服务上建立了一整套科学化、标准化、规范化的管理和经营体系。公司以品牌发展为起点，不断探索经营管理新路子，崇尚业绩、注重工作改进的考核—激励制度，使公司全体员工始终以积极的心态和专业化的服务技能，为客户提供价格比的高品质、专业化服务。 公司制定了完善的管理规章制度，并严格考核。从作息时间到工作实绩，从保洁、保安、维修工到收费员，做到任务明确，奖惩分明。 为业主提供全方位高质量的服务是我们的宗旨，使业主的生活无后顾之忧是我们努力的目标。公司除开展日常的保安、保洁、保绿、公共部位的维修业务外，还提供各种特约便民服务，开设房屋装修、维修、代叫出租车、代缴水电费、代购物品等服务。 数年来，我公司以其规范的管理、优质的服务、精湛的智能化管理技术，赢得了上海市房地产业内人士的赞誉和关注。 三、公司优势 1、具有一支高素质的管理及运行队伍。经过不断地开拓创新、兢兢业业，塑造了一批高素质的北京招商局物业人员。人员业务素质高，动手能力强，一专多能，一职多能，队伍精干，完全能满足康宁居小区的管理需要。 2、形成了一套完整科学管理运作模式和质量管理体系。该模式涵盖物业管理的有关设备维护保养、房管、客户服务，保安、清洁、车辆管理、消防管理、社区文化等各个环节，凝聚了北京招商局物业人多年的心血，吸收了南通市同行的先进经验，管理运作的标准化、规范化程度达到南通市先进水平，是我们对事业执着追求的结晶。 3、高级物业管理人才优势。公司中高层管理人员均获全国物业管理企业经理上岗证，有着丰富的项目创优经验，这些经验必将对管好康宁居小区、塑造物业管理的品牌形象起到极大的促进作用。 4、具有珍惜机会、全情投入的激情。我公司是一个正在发展中的公司，在激烈的市场竞争面前，我们珍惜市场给予的每一次机会。康宁居小区是海门市的高尚住宅区，通过分析投标项目的物业管理特点和我公司的实力与优势，我们坚信我们完全有能力管理好该项目，完全有能力满足业主对该项目物业管理标准的期望。如果双方有机会合作，我们必将全情投入，派出精锐人员，付出百分百努力，塑造该项目的物业管理的崭新形象，实行双赢局面。第二节 物业管理总体设想 根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对康宁居小区日前的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作： 一、实施综合治理，还原一个清洁的康宁居小区。 北京招商局物业接管康宁居小区以后，