天亚水景城项目全程服务技术投标书.doc

天亚水景城项目全程服务投标书 苏州市博思堂投资顾问有限公司 二00四年十月二十日  目 录 前 言 4 第一部分 市场研究分析 7 一、区域概况 7 1、相城区概况 7 2、经济发展 9 3、相城区的规划发展 11 二、苏州市房地产市场分析 12 1、总体形势不错 12 2、市场总供给分析 14 3、市场总需求分析 16 4、主要竞争板块分析 19 三、相城房地产市场分析 22 1、相城区房地产市场概况 22 2、相城区历届土地拍卖分析 24 3、相城区房地产潜力分析 28 4、相城区未来两年住宅的供给与需求状况评估 30 四、区域竞争楼盘调研分析 33 1、嘉和丽园 33 2、南亚花园 35 3、荣盛阳光名邸 37 4、三江锦绣江南 39 5、静湖国际水岸别墅 40 6、香城花园 41 7、中翔春天 43 8、苏州知音 44 9、综述 45 第二部分 项目定位分析 46 一、项目基本情况分析 46 1、地理位置 46 2、项目周边状况 47 3、项目地形 50 4、项目地块基本经济技术指标 51 5、项目地块区位配套分析 52 6、项目总体区域地位 53 7、项目S.W.O.T分析 54 二、项目定位分析 58 1、项目市场定位 58 2、客户群定位 60 3、项目物业定位 65 4、项目功能定位 67 5、项目形象定位 68 6、项目价格定位 70 三、物业建筑园林发展建议 75 1、物业类型选择及户型组合建议 75 2、建筑风格及外观风格定位 79 3、环境景观设计要点 80 4、配套设施规划建议 81 5、会所配套建议 82 6、项目智能化建议 84 第三部分 整合营销推广方案 85 一、销售方案 85 1、大盘操作营销策略 85 2、销售策略创新 89 3、其他销售模式的运用 96 4、特别提示 97 5、推售进度 98 6、车位销售 106 7、销售难度预计 106 二、营销方案 107 1、营销主线 107 2、项目利益和买点 110 3、营销核心概念 112 4、推广总精神 113 5、社区营造 114 6、体验式营销 116 三、整合市场攻击策略 119 1、全面建立攻击高点 119 2、形象高点如何建立 120 3、现场高点如何建立 121 4、整合推广的高点如何建立 122 四、企划广告表现 123 五、广告费用预算 123 1、费用构成 123 2、一期费用安排 124 3、费用分类分配 125 附件一：选择博思堂作为营销伙伴的十大理由 127  前 言 首先，我们对能够接到贵司的邀请，参与天亚水景城的投标活动感到非常荣幸，并对发展商的信任表示衷心的感谢。 博思堂公司非常希望能与贵司建立更进一步的合作关系，自接到投标邀请就进行了紧密锣鼓的投标工作。在此过程中，博思堂组织了包括市场部、业务部、企划部多位同事在内的专案小组，对项目进行了全方位的论证和分析，最终整理撰写成本文。 该投标书是在该项目规划方案等方面确定的前提下展开的,该项目无论在选址、建筑风格，还是该项目的其他规划指标都成为营销策划的客观因素,也是项目策划、推广和销售的要素之一。 在现有的条件下,充分发挥策划的弹性,使该项目能够在目前市场情况下,实现它的价值(利润),所以对我们的策划、销售要求更高,我们所要做的工作除了做好市场调研,充分了解市场外,更重要的是依据市场给该项目一个准确的市场定位,并且实现这个目标。对如何实现这个目标所进行的包装、推广及费用安排都经过反复讨论,为开发商提供一个实用性强、操作性强、针对性强的专业营销策划报告。 整个投标书主要分为五大块——市场调研部分、项目定位以及物业建筑及园林发展建议部分、整合营销推广部分、广告秀稿表现部分、推广费用预算部分及附件。 在本投标书第一大块，将主要对区域概况、区域房地产市场的发展现状、发展趋势，项目竞争楼盘、潜在客户进行详尽的分析，以及项目几大要素进行相关分析（包括项目概况、地盘分析以及房地产项目S.W.O.T.综合分析），项目概况主要是对项目开发的规划条件以及项目开发的背景进行阐述，为项目的定位分析提供提纲性的依据，而地盘分析和项目S.W.O.T.分析主要是针对项目的具体情况，从市场的角度去分析项目的特征，为项目的定位分析提供事实性的参考依据。 本份投标书的第二大块：首先针对项目的产品进行了细致的定位，其范围包括市场定位、客户群定位、项目物业定位、项目形象定位等各个有关项目定位方面的内容，希望能通过对这些方面的详细分析及准确定位，为发展商下一阶段的项目方案完善和后续的营销推广提供具体的意见。本阶段其次为项目的物业建筑及园林设计建议，主要是在项目关于定位的论述基础上，结合对项目规划方案的理解，从客户心理需求的角度提出建议，希望可以在项目产品最终确定之前，对产品设计