2011年金沙湾广场前期招商与后期运营策划方案.docVIP

金沙湾广场前期招商与后期运营策划方案 2011年11月20日 中国?广东?广州 前言 经与阁下就金沙湾广场项目的前期招商和后期运营管理的全程服务内容进行了初步接触。就此,敝司对阁下能给予机会让敝司发挥深表谢意,并诚恳地预祝合作愉快。成功地将项目推出市场,为阁下获取最大的经济效益和社会效益。 就金沙湾广场项目的定位分析、二次规划设计建议、 业态组合规划、招商策略、经济效益分析、合作方案等涉及到项目的前期招商和后期运营管理内容的事宜,敝司成立专项小组,以专业的市场调研为基础,根据整体市场的现状和区域市场的特性,以购物中心商业物业实际操作为依托,发掘项目的优点加以专业发挥,配合阁下尽快完成项目的前期招商和着手准备后期运营管理。 目 录 目 录 3 第一部分 服务团队介绍以及成功案例 5 一、专案团队组织架构 5 二、团队核心成员专项概要 5 三、服务成功案例 6 第二部分 市场调研分析 8 一、广州宏观经济分析 8 (一)整体经济健康发展充满活力 8 (二)固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升 9 (三)城建投入大手笔 9 (四)可支配收入增长平稳 10 (五)社会零售消费总额提速较快 10 (六)分析结论 10 二、金沙洲区域发展规划 11 (一)定位与整合目标 11 (二) 交通设施的协调对接 11 三功能布局的整合优化 12 (四)广州金沙洲板块区位及规划 12 三、金沙洲板块商业市场分析 13 (一)金沙洲商业发展现状 13 (二)综合商业大楼现状 17 (三)超市现状 19 (四)其他行业现状 21 四、金沙洲未来商业发展情况 22 五、金沙洲房地产特征及消费群体 23 (一)金沙洲房地产特征 23 (二)金沙洲主要消费群体 24 (三)大型社区情况表 24 (四)金沙洲未来人口容量预计 25 六、项目主要竞争者及自身分析 26 (一)主要竞争项目??国昌城市广场 26 (二)本项目SWOT分析 26 第三部分 定位分析 27 一、业态定位 27 二、功能定位 27 三、形象定位 27 四、档次定位 27 五、价格定位 28 六、经营方式与营运管理方式定位 28 第四部分 二次规划设计建议 29 第五部分 业态组合规划与招商策略 29 一、业态组合规划 29 二、招商策略 30 第六部分 经济效益分析 32 一、项目二次规划建设投入预算 32 二、项目管理架构及人员编制预算 33 三、项目保安部、保洁部人员以及收银机配置数量的预算 34 四、项目经营收益预算 35 第七部分 招商营运合作方案 37 一、项目合作阶段 37 (一)第一阶段提交实操招商方案 37 (二)第二阶段招商代理实施 37 (三)第三阶段团队受聘运作 37 二、项目合作方式 38 (一)方式一:分阶段合作 38 (二)方式二:全程深度运营合作 39 第一部分 服务团队介绍以及成功案例 一、专案团队组织架构 二、团队核心成员专项概要 三、服务成功案例 第二部分 市场调研分析 一、广州宏观经济分析 (一)整体经济健康发展充满活力 2010年,广州市地区生产总值突破]万亿元大关,达到lO,604 48亿元,同比增长13.O%,实现历史性大跨越,成为继上海、北京之后第三个GDP过万亿元的城市,也是首个经济总量过万亿的省会城市,广州作为华南中心城市的地位进步巩固。2010年三次产业结构为1.8:37 2:61.0。其中、二、三产业分别完成增加值189.05亿元、3,950 64亿元和6,464 79亿元,分别增长3 2%、13.Oo和1 3.20。第三产业占比居全国第一。雄厚的经济基础为城市可持续发展注入了活力,也为广州市房地产市场的健康发展奠定基础。 (二)固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升 2010年,在亚运城及亚运场馆工程、西江饮水工程、地铁工程、新广州站及相关工程、南方航空公司购置飞机项目等重点项目的带动下,全社会固定资产投资保持快速增长。2010年,全市完成全社会固定资产投资3,263 57亿元,同比增长22770。亚运会空气质量保障方案要求第网季度所有扬尘性建设工地停工,受此影响,各项建设工程都向前赶工,全年全社会固定资产投资的增长速度呈前高后低的特点。 (三)城建投入大手笔 2004至2009年广州城建投入已逾],900亿元。其中,2009年达424亿元,创历年新高。官方数据显示,广州亚运会总投资额1,226亿元。其中,用于城市面貌和环境改善1090亿元,包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施,环境综合整治等。2009、2010年高额的城建投入极大改变了城市面貌,提升了城市的价值。 (四)可支配收入增长平稳 广州市居民可支配收入近几年增长平稳,2010年同比涨幅仅为