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毕业论文 中国房地产企业土地增值税的税收筹 前 言 对房地产开发企业来说，开发的房地产是他们的商品，而将开发的房地产销售出去而获利是他们的目的。无论开发的房地产增值率有多高，只有将其销售出去才能获利；如果房地产产品开发完毕后空置率过高，那么房地产的增值就是潜在的。由于房地产开发企业借贷资金的压力或预售房的存在，一旦房地产市价拉高到一定程度，尽管企业本身也希望降价多销，但由于预售房的循环性，一旦降价必然带来预售房的退款，而房地产的预售款可能已投入到开发成本中，所以楼价拉高后往往难以人为下调。如果房地产建成后长期闲置，则借款利息、物业管理费用和其他费用等会形成新的损失。因此，正确确定房地产的档次、价位，对于房地产开发企业的获利能力和盈利水平起着重大作用。而土地增值税筹划的内容恰恰是从整体上统筹各个项目的售价和成本，为企业制定整体税收负担最轻的方案。也就是说，我们可以通过对房地产企业土地增值税的筹划来事先确定项目的售价和成本的范围，从而使企业得到整体税负最轻、市场效益最好的方案，同时也有利于企业实现价值最大化的目标，这就是本文的写作目的。 摘 要 本文以土地增值税的税收筹划在我国房地产企业中的重要性为出发点，从合理应用筹划可为企业带来的税收减免入手前言 I 1税收筹划的基本理论 1 1.1房地产土地增值税筹划产生的原因 1 1.1.1房地产土地增值税筹划产生的内因 1 1.1.2房地产土地增值税筹划产生的外因 2 1.1.3税法本身客观上存在筹划的空间 2 1.2税收筹划的概念及特点 3 1.2.1税收筹划的概念 3 1.2.2税收筹划的特点 3 1.2.3与税收筹划相关的几个概念及其区别 4 1.3税收筹划的目标和意义 5 2房地产企业土地增值税的筹划时机及其与其他税种的关系 5 2.1房地产企业的开发经营流程及土地增值税的筹划时机 5 2.2房地产企业土地增值税与其他税种的相互关系 7 3土地增值税的税收筹划 8 3.1土地增值税的征管法规 8 3.2土地增值税的税收筹划点 8 3.3在企业运营中土地增值税的筹划方法 9 3.3.1控制增值分水岭 9 3.3.2股权转让法 13 3.3.3合作建房筹划法 14 3.4土地增值税核算方法的筹划 15 3.4.1不同项目分别核算 15 3.4.2代收费用计入售价 17 4土地增值税筹划的建议………………………….............................……… 17 4.1明确房地产土地增值税筹划的最终目标 18 4.2税收筹划应注意的问题 18 致谢 19 附录一: 房地产企业税收一览表 20 附录二：土地增值税的计税范围和可扣除项目 21 附录三：土地增值税的计算方法 22 参考文献 22 1税收筹划的基本理论 1.1房地产土地增值税筹划产生的原因 1.1.1房地产土地增值税筹划产生的内因 本年资金来源分类指数为103.52月份上升1.83点，比去年同月上升2.22点。一季度，全国房地产开发企业到位资金5640亿元，同比增长24.8%。其中，国内贷款1456亿元，增长48.5%；企业自筹资金2025亿元，增长30.3%。从上述数据显示，随着我国近年来经济形式造好，银行放贷门槛下调，股市节节上升，我国房地产业也不断走旺，但是在地价不停飙升的背后我国的住房空置率也持续走高，截止到3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。正如前言所说，无论房地产的增值率有多高，若房地产完工后不能销售出去，那利润只是潜在的。所以，对项目的售价和成本应事先进行通盘的筹划和预算，有管理地开展开发经营工作，制定有企业特色的土地增值税筹划方案，使企业在竞争中稳步发展。 另外，在现今投资主体多元化的情况下，当经营者与所有者合而为一时，经营者就不再仅仅是领取薪金的雇员，而且还是以获取投资回报为目的的投资者。他们不仅考虑如何实现企业的利润最大化，而且还要考虑自己所得的最大化。既然对企业来说任何税收支出都意味着企业利益的减少，那么无论投资者还是经营者都千方百计地减少税收支出，由于偷逃税款的风险太大，可能会得不偿失，所以通过合法的手段减轻企业的税收负担就成为企业的追求，企业营利的性质，促使企业开展税收筹划活动。 1.1.2房地产土地增值税筹划产生的外因 经过1994年的税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，但由于现行的各种房地产税收是在经济体制改革过程中陆续设置的，缺乏明确的总体设计思路，因此，尽管从表面上看税收体系较为全面，实际上却存在着结构不合理、税种设置重复，内、外资房地产企业税收政策不统一、配套措施不完善等诸多方面的问题。据调查，目前各城市在房地产开发经