燕庄写字楼定位报告VIP

Doc. number to be entered by Header and Footer 大益广场 关键驱动因素 五星级酒店 Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享 豪华公寓 共472间豪华服务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 面积从47到267平方米，以中大面积为主 写字楼+商场 酒店：公寓：写字楼：商业 约为45%：30%：15%：10% 国际水准的办公大楼 25000平方米世界知名品牌的购物商场 案例（上海商城） 案例（深圳华润中心） 深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院 站（地下商业与地铁相通）/超大规模以商业为核心功能的综合体物业 模式4：以商业为核心功能 首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心 总建筑面积达23万平方米 1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲级写字楼 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心 高度为139米 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 1-3层为高档国际时装旗舰店 超级市场、大型百货商店、 4层为开放式屋顶花园 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 5-28层为写字楼 各类餐饮 顶层为多功能厅 二期规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位 一座超五星级商务大酒店 一座5A智能化甲级写字楼 三座酒店式服务公寓 一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场 规划与功能比例 案例（深圳华润中心） 关键驱动因素 关键驱动因素 外因： 优越的地理位置，良好的交通可达性； 区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力 区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象 内因： 超强的实力与品牌号召力 集购物、娱乐等为一体的体验式 项目立意高，与深圳人内心的价值观相符 一流的精英团队 案例（深圳华润中心） 模式1 均衡发展 代表案例 香港太古广场 模式3 以酒店为核心功能 模式4 以商业为核心功能 代表案例深圳华润中心 20万以上建面/CBD/超高层建筑/国际 财团/公寓依托写字楼实现价值提升 四种模式比较 模式2 以写字楼为核心功能 代表案例北京华贸中心、广州中信广场 成功关键点： 20万以上建面/金融商贸区/顶级 业态/公寓依托商业实现价值提升 成功关键点： 20万以上建面/旅游胜地/特定圈层/顶 级管理/公寓依托酒店实现价值提升 成功关键点： 成功关键点： 20万以上建面/CBD/高融合性建筑群/各项功能相互依赖存在 √ 同致行建议： 本项目应该走“均衡发展的城市综合体”开发模式，以写字楼、商业和酒店为龙头，带动公寓和住宅的销售。 高端市场 中高端市场 中端市场 中低端市场 低端市场 商务客户定位 写字楼购买企业来源 中小企业 核心客户:提高项目国际化品牌形象； 重点客户:达成项目销售预期实现的关键； 上市公司 境外企业 郑州实力企业 金融类客户： 对形象要求很高；需求面积大，大开间，多选择高层区，价格承受能力很强；24小时办公；环保与承重要求；企业决策层风格比较务实和理性追求性价比；多采用一次性付款。 实业类客户： 对形象要求一般，需求面积较大，比较喜欢高层区写字楼，价格承受能力较强；企业决策层风格比较务实和理性，追求性价比；一次性付款与按揭付款比例相当。 商务客户特征 外向型经济体（包括：贸易、物流、展览等行业）： 对形象要求较高，需求面积一般不大，比较喜欢中层区，价格承受能力一般；24小时办公；企业决策层风格较为开放和冲动，多采用按揭付款。 中介服务类客户： 对形象要求较高，需求面积一般较小，比较喜欢中低层区，价格承受能力一般；24小时办公；企业决策层风格较为开放和冲动，绝大部分采用按揭付款。 客户特征 科技类客户： 对形象要求不高，需求面积一般较大，比较喜欢中低层