银座城市广场2期营销策划方案VIP

东 营 银 座 城 市 广 场 2 期营 销 策 划 方 案 银座城市广场项目简介 银座城市广场地处东营东城黄河路与东三路交汇处，整体占地面积25万平方米（400亩），总建筑面积20万平方米，容积率0.8 ， 绿化率33%。项目分多个功能区，有：银座商城购物区、270°环水商业街区，星级酒店、公寓式办公楼、360°湖心岛休闲公园、办公楼、青少年和老年活动中心、数码影院，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、活动、影院、办公、酒店于一体的超大型商业综合体，是环渤海湾首个纯生态公园式SHOPPING MALL。 银座城市广场分多期开发，一期以银座商城为主力店带动沿河商业街的销售，业态定位为服装、鞋帽类商业街。目前一期建筑体和湖心岛公园已建成，但由于银座商城还未确定开业时间，所以商业街除两家地产中介和一家美发店外，还没有其他商家进驻营业。二期即将动工。。。 二期面临的问题 1、小城大体量二期做什么业态会吸引人？ 营销报告目录 城市环境概况 东营市商业地产概况 东营市商业环境分析 二期产品概述 二期定位 营销策略 广告策略 媒体策略 城市环境概况→城市情况 东营市城市规划如下：东营市确定了“东城向西发展，西城控制三面向东发展，东西城相对集中，整体融会发展”的城市发展方向，和“建设完善东城，改造提高西城”的规划建设原则，优化了城市用地布局结构。 西城特点：西城以油田指挥部为基础建立起来，属于老城，作为油田行政办公、综合服务、商贸、教育科研文化和生活居住区，是东营市目前重要的经济中心区域，其商业环境得天独厚。 东城特点：东城作为规划中的市级行政办公、金融商贸、教育文化、高新技术产业和生活居住区，商业发展空间较大，交通条件优越，是现阶段商业地产发展的重点地区。 城市环境概况→城市情况 城市环境概况→城市消费能力分析 城市环境概况→城市消费能力分析 城市环境概况→城市消费能力分析 城市环境概况→个人消费能力分析 近年来，东营市人均可支配收入约12198.68元，人均消费性支出约占8971.78元。东营区，每个家庭平均有收入的人口数为1.90。全社会从业人员比例第一产业约为37.69万人；第二产业约为33.51万人；第三产业约为28.8万人。 市场环境概况→个人消费能力分析 特点一：存款充裕，价格合理。2006年，居民消费价格指数100.5，商品零售价格指数99.1，固定资产投资价格指数103.1，房屋销售价格指数102.9，房屋租赁价格指数100.2。2006年，金融机构各项存款余额761.6亿元，比年初增加109.7亿元；其中储蓄存款426.1亿元，增加41.6亿元；金融机构各项贷款余额516.4亿元，比年初增加96.3亿元,金融运行平稳。 市场环境概况→个人消费能力分析 特点二：人均可支配收入增长较快，基数较大。2006年，东营市 人均可支配收入约为12000元，比上年增长11％。 城市环境概况→个人消费能力分析 特点三：各项消费结构趋于合理。 其中: 城市环境概况→总结 1、能源型城市，产业结构以第二产业为主，以油田基地为基础发展的年轻城市，人口密度不高但居民收入相对较高，消费力强。 2、东营区平均每户约为3人，三口之家的年轻家庭构成的比重较大。年轻家庭的预期收入稳定，消费支出比例较高，消费风格超前，消费时间充裕。其生活方式多样化，对业余时间的休闲娱乐生活有较多的追求。 3、东营区由于城市发展历史原因被分成了两个相对独立的片区：西城和东城。西城是以油田基地为基础发展起来的片区，相关配套完善；东城是建市后才发展起来的片区，各类配套在进一步的完善中 。 营销报告目录 城市环境概况 东营市商业地产概况 东营市商业环境分析 二期产品概述 二期产品定位 营销策略 广告策略 媒体策略 东营市商业地产概况→西城商业地产分析 以下为东营市西城典型在售商业地产项目列表： 东营市商业地产概况→西城商业地产分析 早期发展的商业较集中，现可供开发地块不多，而且西城目前地产开发以写字楼较为集中，现有商业地产开发项目多为旧城改造，竞争力不大。这是由于西城的城市规划较早而且发展也早，可供开发的土地资源稀缺造成的，同时西城人口的激增也使片区内早期设计的道路显得拥挤，在一定程度上制约了西城的发展。 东营市商业地产概况→东城商业地产分析 以下为东城典型在售商业地产项目列表 东营市商业地产概况→东城商业地产分析 自03年起，随着政府大力发展东城，该片区依托市政俯所在地的优势，集中建设政府经济适用房，涌现了成片的大型住宅小区，作为住宅生活配套的底商也逐渐增加，同时由于经济适用房的建设带动了东城商品房的集中建设