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买房不如租房 　　在经济严冬来临之时,什么是我们一定不能做的事?首先的一点就是千万不要受到低价诱惑,贸然进入房产市场!我们目前正处于美国经济的重大重组期,这也包括对于房地产的看法。几十年来,每一个有责任感的家庭都要拥有一所住房,这是认真、稳定和可靠的表现。现在却不是这样了。我们对租房者充满羡慕,他们的自由程度和对资金的控制能力是房屋所有者无法企及的。同时,放贷标准大幅缩进,可用于住房购买的贷款数额下降,而存量房数以百万计,且数量还在不断增加。所有这些因素都意味着房价会下跌,而且直到2020年左右下一世代开始产生房产需求前,升值空间都很微小。 　　既然无法带来大幅的资本升值,还要购置房产干吗?原因有不必缴付房屋租金,对房子有控制权(装修改进等),以及对居住有控制权(房东不能把你从房子中踢出去)。虽然这都是促使人们购买房产的原因,我们还是认为美国过去10年的好光景基本不可能再现,我们的未来并不比日本经历了20年衰退的前途更加光明。虽然美国的人口趋势比日本要好,但也不容乐观；未来数十年,逐渐老去的婴儿潮一代(指在二战后到20世纪60年代初期间出生的美国人)将要在养老院中度过余生,这足以抵消回声潮时代(指美国婴儿潮一代的子女,1982年到1995年之间的青少年)的大部分新需求。我们认为房产价格会持续滑落至少到2014年年初。实在想要购买房产的人,在那时可以买到物美价廉的房子。这对购买首套住房的年轻购房者和购买养老住房的老年购房者尤为有利。 　　鉴于大部分房产交易都是地方性行为,减价销售任何时候都会出现。需要提醒的是,你可能要等上一段时间才能把这些房产兑换成现金,如果等到2013年或之后,有可能获得更好的机会。另外一个关键问题是,目前购进的房产是否确实便宜?如果未来几年房价持续下跌,你如何仍能从该房产中获得强有力的现金流?如果你有能力持有房产几年,那一切都不是问题。考虑一下,你是否能够做到买进之后将其放在一边,此后几年不闻不问也可以心中不慌? 　　信用卡给我们带来了什么 　　西方的婴儿潮一代成为经济发展的一分子且开始按照人生轨迹前行时,他们需要大幅增加支出。要生养儿女,要支付孩子的运动和教育费用,要买车而且不止一辆,要买更大的房子而且还要装修,要买大量食品,而且最重要的是必须把孩子送进最好的学校。9200万人(包括移民)――上一世代人数的165%――首先走上工作岗位,继而为社会最基本的家庭建设添砖加瓦,最终成为大笔花钱的人。婴儿潮一代沿着消费浪潮逐步上升,他们尽力供养儿女、提高生活质量。美国经济走出了20世纪70年代的困境,经历了1981年、1982年两次严重衰退的双重打击。此后,利率下调,失业减少,情势好转。生活渐有起色,但问题仍在暗中慢慢堆积――就像温水煮青蛙,等青蛙意识到水温太高非逃不可的时候,却已无力跳出! 　　“量力而行”确是一条忠告。我们都知道这意味着不能寅吃卯粮,除非能够保证未来收入可观。大部分人都在尽力按照这条准则生活,在收入允许范围内生活,偶尔才寻求外部援助。所谓外部援助就是借贷。自从进入现代社会以来,“二战”结束之后人们才开始习惯使用长期贷款买房,通常周期为几十年而不是此前的几年。而直到20世纪50年代,人们才普遍使用信用卡支付日常开支。而近些年来,在麦当劳这样的地方刷卡消费才被广泛接受。美国家庭在过去60年,特别是最近20年才逐渐接受使用债务的观念。虽然在家庭支出周期内,我们主要依赖工作收入和微小债务,但这样的资金来源已经无法满足我们日益提升的预期消费。 　　那么该怎么办?停止支出,不买大房子,放弃家庭度假计划,告诉孩子们圣诞礼物会缩水,告诉他们你无力负担最好学校的费用?在美国绝对行不通!我们于是决定改变内外资金来源比例。简而言之,我们去借贷。在这点上,普通家庭借贷额度大大高于高收入家庭,因为后者的收入更高,更加富有!过去20年美国家庭债务的惊人增长,在2008年达到顶峰。 　　谁还愿意借钱消费 　　美国已经背负了巨额债务,而且人口中最庞大的群体又在清偿债务、增加储蓄,这种时候,人们怎么可能认为美国对通货紧缩具有免疫力?没有!看看货币,或者准确地说,看看货币的产生与毁灭,就能了解这一早已注定的结局。 　　你知不知道自己也有生产货币的能力?千真万确!事实上,只要借出贷款、进行信贷消费或以其他方式向放贷机构借钱,就都在生产货币。 　　例如,银行从约翰那里接受了1000美元存款,就会在账簿上记下银行欠约翰1000美元。然后,把其中的900美元(美国的准备金率为10%,所以银行会留存存款的10%作为准备金),比如借给苏珊。此时,银行就可以记下借给了苏珊900美元。苏珊就欠银行900美元。约翰仍然“拥有”他的1000美元,可以随时从银行取出。而苏珊则有了900美元可以自由支配。实际上,苏珊手里的900美元是在银行放贷过程