城中村改造面临的主要问题和基本对策——河北省城中村改造的调查与思考.pdfVIP

B届 城中村馥造面临的 重要问题和基本对策 河北省城中村改造的调查与思考 ■ 朱正举 于文学 城中村是城镇化过程中特定历史阶段的产物。这些城中 也很高。据衡水广厦开发公司负责人介绍，衡水市前里马村 村已经被城市建设用地包围，但在空间形态、土地权属、户 的拆迁改造，综合考虑拆迁补偿成本和预期的房价因素，建 籍管理、经济体制等方面，仍然保留着农村模式。多年来， 筑容积率达到3．o才能保证必要的盈利。据爱地房地产开发公 城中村在解决失地农民社会保障、承接进城务工人员等方面 司负责人介绍，石家庄市小沿村开发建设的容积率达到3．17才 发挥了一定的积极作用，但随着城镇化进程的加快，暴露出 可能盈利。承担石家庄市东三教村二期城中村改造任务的泰 的问题也越来越多。一是人居环境差、公共设施和基础设施 丰房地产开发公司，虽然已经完成拆迁，但至今没有与市国 配套不足 ，严重影响了城市形象和城市整体功能的发挥。二 土资源局签订土地出让合同。理由是按照 目前的拆迁成本， 是土地利用效率低下，在土地资源紧张和土地政策从紧的情 给出的4．0容积率将使项目亏损，要求进一步提高容积率。 况下，占用了大量用地指标。据调查，河北省城中村的建筑 根据国家 《城市居住区规划设计规范》，河北省大部分城 容积率普遍在0．5到O．8左右，集约利用程度很低。三是城市管 市处于Ⅱ类建筑气候区，高层住宅建筑面积净密度不宜超过 理薄弱，存在公共安全、社会治安等诸多隐患。 3．5，住宅建筑净密度不应超过20％。按照这样一个标准，考虑 加快城中村改造是一件利在当代、功在干秋的大事， 配建公共服务设施、绿地、道路的因素，折合建筑容积率大体 也是贯彻党的十七大精神、落实科学发展观和构建社会主义 为2．8。除非在符合城市营体规划的前提下有大型商业、金融、 和谐社会的重要体现。近年来，特别是开展城镇面貌3年大 宾馆等公共建筑项 目，大部分的城中村改造以后仍以住宅建设 变样工作以来，河北省11个设区市普遍加快了城中村改造步 为主，这就意味着改造后的容积率不宜超过2．8。如果超过这个 伐，目前已经完成改造的城中村有4O个，还有236个城中村 容积率标准，其规划布局和空间环境水平是没有保障的。同时， 正在实施改造，取得较好的效果。但是，从调查情况来看， 由于相当一部分城中村处在城市的中心区，一味提高城中村开 当前城中村改造还面临一些问题： 发建设的容积率，势必使得中心区开发强度越来越大，空间更 加拥挤，交通更加紧张，不利于城市用地布局的结构性调整。 一 、 拆迁补偿标准把握不合理 特别是在大城市，传统的大城市病问题会曰益突出。 有的城市没有把照 页村民利益和降低拆迁成本结合起来， 增加了=上地收储和开发建设的难度。如石家庄市的宋营村，按照 三 、对城 中村改造 的任务 目标把握 拆迁补偿方案，平均每户补偿3．5套 (平均每套约10 方米)，如 不准确 果平均每户宅基地按2．5分 折合成货币计算，平均每亩地的拆 部分城市将3年的城中村改造任务片面理解为拆完建完， 迁补偿成本约5OO万元；东里村改造后，按照规划设计方案总建 全面完成开发建设，急于求成。在这种心态下，一方面过分 设量为42万平方米，其中有287Y平方米的建筑面积用于回迁，相 迁就被拆迁户的利益诉求，大幅度提高拆迁补偿标准；另一