中级经济师-房地产实务-精讲讲义04-第四章　房地产市场调研.docVIP

第四章　房地产市场调研【历年考情】　　■本章2013年进行了大量的修订，请一定要看新教材 　　■有部分真题的考点已删除，做题时要注意时效性 　　■内容难度不大，记忆性，主要记忆大条目 年份 单项选择题 多项选择题 案例分析题 合计 2012年 5题5分 2题4分 － 7题9分 2011年 5题5分 1题2分 － 6题7分 2010年 5题5分 1题2分 1题2分 7题9分 2009年 5题5分 1题2分 － 6题7分 　　2011、2012年真题各章分值分析　　　　【内容框架】　　第一节 房地产市场调研概述　　第二节 房地产市场调研的基本内容　　第三节 房地产市场调研的主要方法　　第四节 房地产市场调研问卷设计　　第五节 房地产市场调研报告 第一节　房地产市场调研概述 　　1.房地产市场调研的概念　　房地产市场调研是根据调研目的，运用科学方法，对房地产市场相关信息进行收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研判，为有关决策者的决策提供科学依据的专业服务活动。　　决策者包括房地产企业、投资者、消费者、政府部门等。　　【关注点】市场调研的内涵　　■市场调研有目的，目的不同，要求不同，首先应明确目的；　　■市场调研为有关决策提供科学依据；　　■通过房地产调研准确认识市场的某些特征，把握市场规律。　　2.房地产市场调研的特点（五个特点） 特点 内涵 系统性 调研组织系统、调研过程系统、调研内容系统、调研信息处理系统 连续性 市场始终处于动态变化中，调研要及时准确，必须连续，要收集历史性数据，揭示发展变化的规律 跟踪性 对某特定的市场信息进行固定样本的定位定点的记录；连续性注重的是某种市场信息的总体表现，跟踪性针对某特定样本，反应特定样本信息 目的性 目的性是市场调研活动的出发点和落脚点 客观性 房地产市场变化是客观存在的，要求调研中方法和原理要客观，信息收集克服个人偏见和主观影响，且在报告中要有结论和建议 　　3.房地产市场调研的功能　　■市场描述功能 　　■市场诊断功能 　　■市场预测功能 　　4.房地产市场调研的分类　　【分类一】按市场调研对象包括的范围不同分类 分类 内涵 全面调研 对调研对象中的所有单位进行调研 非全面调研 典型调研 对具有代表性的少数个体进行调研，关键在于选好典型 重点调研 对总体中具有举足轻重地位的个体进行调研 抽样调研 从总体中按一定办法抽取部分个体进行调研，又分为随机抽样和非随机抽样 　　这两类调研的区别在于调研对象所包括的单位是否完全，而不在于最后取得的结果是否反映总体数量的特征。　　【分类二】按市场调研深度的不同分类 分类 内涵 探测性调研 为了发现问题，找出问题的症结；常用于调研方案设计的事前阶段，不必制定严密的调研方案，通常采取简便的方法 描述性调研 解决“是什么”，不是“为什么”；目的在于描述总体的特征和问题，要事先拟定调研方案，制定好结构性问卷或调查表，一般要进行实地调查，搜集第一手资料 因果性调研 （相关性调研） 指为了探测有关现象或市场变量之间一个因素的变动是否会引起另一个因素变动的调研活动，目的是识别因果关系，主要解决“为什么” 预测性调研 通过搜集、整理和分析历史信息与当前的各种信息，运用预测方法，对未来可能出现的市场变动趋势进行调研。回答“未来市场前景如何” 　　【分类三】其他分类方式 调研分类 调研类型 按市场调研登记时间的连续性不同 · 一次性调研· 定期调研· 经常性调研 按搜集信息方式不同 · 文案调研· 实地调研 按市场调研角度不同 · 宏观市场调研· 微观市场调研 按市场调研主体不同 · 委托调研· 自行调研 　　5.房地产市场调研的原则　　■真实性和可靠性原则 　　■全面性和关联性原则 　　■时效性和经济性原则 　　6.房地产市场调研的程序（四阶段）　　6.1 准备阶段（是成功的关键阶段）　　6.2 信息搜集阶段（最为关键）　　6.3 研究阶段　　6.4 总结阶段　　6.1 调研准备阶段（三重点）　　■确定调研任务 　　■制订调研方案（是关键） 　　■组建调研队伍 　　【关注点】房地产企业的市场调研课题 课题类型 内涵 综合性课题 为企业战略决策的制定提供依据 专项性课题 为企业某种策略的制定提供依据，如产品类型，销售价格等 　　【关注点】市场调研总体方案的内容　　■确定调研目的和任务　　■确定调研对象和调查单位　　■确定调研项目　　■设计调查表或问卷　　■确定调研的空