试论商品房竣工验收合格之证明文件.pdfVIP

试论商品房竣工验收合格之i正明文件 贵阳学院 孙 静 [摘 要]商品房购房人与开发商关于交房条件存在较大争议的问题一直是大家高度关心的。但是由于法律法规的修改和现实做法 的不规范，法院的裁判尺度亦不统一。本文拟从相关法律规定和操作实务两方面对商品房竣工验收合格的证明文件进行分析并谈 谈笔者的认识和观点，以期对审判实务有所裨益。 [关键词]商品房 竣工验收 证明文件 引言 工验收备案制度。但是当时(2009年5月1日之前)《消防法》第十条规 2003年最高人民法院 《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 定 ：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工 干问题的解释》施行后 ，极大保护了购房人这一商品房买卖合同关系中 时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格 弱势方的合法权益。2011年 1月 1日贵州省工商局、省建设厅制定了 的，不得投入使用”。该条后于2009年5月 1日修改为由第十一条和第 《贵州省商品房买卖合同示范文本》。近年来，法院受理的商品房买卖 十三条规定的 “国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特 合同纠纷案件数量也大幅度上升。其中，又以逾期交房、逾期办证，配 殊建设工程”要进行消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的， 套设施不全、房屋质量争议等类型案件居多。 禁止投入使用。由此，一般住宅在交房时不再需要由消防部门进行验 一 、 交房争议的产生 收。但是在非纯用于住宅的项 目，特别是含有写字楼或规划有商场项 商品房作为一种建筑产品，其质量与其他产品相比，具有因素复杂 目的住宅小区等大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，在建设部 性 、瑕疵隐蔽性、环节关联性、检验局限性等特点。因此对其进行严格 已转变工程质量责任主体后，对于该部分却仍然实行的是行政审批制 的质量控制显得尤为重要。目前 ，我省购房人与开发商在签订房屋买 度。再来考察一下消防工程的性质，建设工程包括土建工程和安装工 卖合同时主要采用 《贵州省商品房买卖合同示范文本》，其中第十一条 程，而消防工程属于安装工程之内容，那么在建设单位已组织施工、监 规定了商品房的几种交付使用条件：l、该商品房已取得建筑工程竣工 理等单位对土建及部分安装工程验收签字认可，而作为建设工程重要 合格证明文件 ；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技 组成部分的消防安装工程仍未经公安消防部门验收合格的情况下，我 术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项 目内相关设施、设备达 们能否认定该商品房已经验收合格，可以交付使用?很明显，如果作此 到的条件。 认定，虽符合了《建设工程质量管理条例》，却有违其上位法 《消防法》之 “建筑工程竣工合格证明文件”主要指什么在实务中存在分歧。法 规定。同样 ，环保方面亦有此种冲突存在。《环境保护法》第二十六条 院在处理过程中亦存在过两种不同观点： “建设项目中预防污染的设施 ，必须与主体工程同时设计、同时施工、同 一 种观点认为，根据 《建设工程质量管理条例》，建设、勘察、设计、 时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境行 监理、施工系工程质量的责任主体，故有五家单位盖章或签字认可的竣 政主管部门验收合格后 ，该建设项 目方可投人生产或者使用”。目前 ， 工验收报告是工程竣工验收的书面依据 ，且该验收过程经建设工程质 从法律层面上看，协调此类冲突的规定仅见于建设部 《房屋建筑工程和 量监督站的监督 ，具有商品房验收合格的证明效力 ，可视为商品房竣工 市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，其中第五条规定：工程符合下 验收合格的证明文件。竣工验收备案制度只是行政机关对商品房开发 列要求方可进行竣工验收：(1)完成工程设计和合同约定的各项内容 企业进行监督和管理的手段 ，而且，从竣工验收到最后备案过程中，有 … … (9)城乡规划行政主管部门对工程是否符