城市住房市场运行的观测与分析——基于2012年浙江省11个地级城市的调查研究.pdfVIP

中共浙江省委党校学报2012年第6期 城市住房市场运行的观测与分析 基于2012年浙江省 11个地级城市的调查研究 口 钱 放 贾生华 摘要：不断强化的房地产调控政策使我国众多城市的房地产市场情况产生了明显变化。本 文使用房租收入比、房价收入比和房价房租比三个基本指标，对2010—2012年浙江省 11个地 级城市的住房市场进行了横向对比和动态分析，发现多数城市房租收入比基本稳定，租房负担 处于可承受范围内；房价收入比下降，家庭购房压力仍然很大；房价房租比回落，房地产泡沫有 所收缩。房地产调控政策效果显著，但政策体系还有待进一步完善：抑制房价与增加收入需并 举，以降低居民购房压力；重视城市与人群差异，以增强住房保障政策针对性；规范住房租赁市 场，以引导租房居住模式；大力拓展投资渠道，以实现房地产市场的健康发展。 关键词：住房市场运行 ；观测分析；浙江省；政策完善 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1007—9092(2012)06一O113—07 近年来，政府围绕住房市场出台了一系列严厉 房地产市场的运行发展情况的基础上，对房地产市 的宏观调控政策，住房市场的运行情况受到了广泛 场的健康发展提出了有关的政策建议。 关注。如何客观评价房价水平的高低 ，进而衡量城 一 、 观测指标及其测算 市居民购房的承受能力，是各界学者探讨的主要问 题。房价收人比、房租收入比、房价房租比等指标作 (一)房价收入 比 为国际上通用的衡量住宅销售、租赁价格合理性和 用收人衡量房价的高低一直是国际通用方式， 房地产投资市场泡沫度的指标，对分析住房市场运 在我国由于统计方法和市场经济制度尚处于完善阶 行状况，制定相关住房政策具有重要的指导意义。 段，如何运用房价收入比指标成为各界争论的焦点， 本文利用浙江大学房地产研究中心对浙江省 11个 但房价收人比研究依然反映出居民住房购买能力的 地级市2010年至2012年的市区二手房买卖和租赁 重要意义。世界银行对房价收入比的定义为：平均 市场的五次观测数据，运用科学的指标计算方法，对 每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比 ；包宗华 三指标进行了测算和比较分析，在了解省内各城市 在考察了美国的房价收入比后认为：住房收入比可 作者简介：钱放，女，浙江大学房地产研究中心研究主管，主要研究方向为房地产研究工作。贾生华，浙江大学社科部副主任，浙 江大学房地产研究中心主任，浙江大学企业投资研究所所长，主要研究方向为房地产投资及管理、企业理论与公司治理等。 基金项目：本文是国家社科基金重点项 目(10AZ0016)“整顿和规范房地产市场秩序的制度设计、政策分析和路径选 择”课题研究成果。 ① 世界银行距洲区中国局：《中国：城镇住房改革的问题与方案》，世界银行，1992。转引自陈渊：《我国房价收入比研究——以西安市为 例》，硕士论文，西安建筑科技大学，2007年。 113 中共浙江省委党校学报2012年第6期 以用全国住房平均售价与全国居民平均户收人相 师黑马 ·恩德提出房价与收人的比例在3—6之间 比①；刘洪玉认为住宅平均价格 (或住宅价格中位 为合理区间。Chen．M．c等研究指出，西方发达国 数)与家庭平均收入(或家庭收入中位数)之比成为 家的房价收入比一般为4—5，大部分亚洲国家的房 房价收入比(PIR)，可用于衡量家庭购买住宅的支