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基于价值链分析的不动产开发价值活动研究 王德起’ 摘要：不动产价值是由一系列不动产开发过程中的经济活动创造的价值有机构成的，它 们相互关联、有租组合，形成不动产开发的价值链。不动产价值链的良好运行标志着不 动产业的健康有序发展，反映着市场机制在不动产资源配置中的公平与效率．本文在明 确不动产价值链涵义，分析目的以及基本假设的基础上，分析不动产开发价值活动，构 建不动产价值形成的分析模型，以不动产企业为核心，研究不动产价值链形成及运行中 各利益主体的相五关系，从而为以价值链良好运行为主要标志的不动产业可持续发展提 供决蓑参考． 关键词：不动产价值链价值活动研究 1．问题的提出 1．1价值链的涵义 所谓价值链是指以价值为节点的链条．狭义地讲，价值链是“一个公司 用于设计、生产、推销、交货以及维护其产品的内部过程和活动” (M·E·Potter，1 985)；广义而言，它是指“一系列连续的价值创造企业， 从最基本的原材料供应商、生产者、直到消费者使用的和在运输途中的最终 产品”。本文认为：价值链是指经济主体为了满足顾客的需求而发生的一系列 价值创造和传递活动的有机整合，是以知识为源泉，以企业核心能力为动力， 包括从原材料供应商到最终顾客的一系列物流活动和资金流动以及信息的传 递活动构成的链条。 1．2价值链分析的目的 价值链分析是指企业对经营活动进行识别(识别价值创造)、分类、排序 (形成价值链)和优化活动的整个过程。以价值链为工具，企业的价值活动为 对象，以培育核心竞争力为目标，对企业的各种自愿情况和各项能力进行分 析，选择具有战略意义的资源和能力，通过对价值链的业务流程重组，把这 些具有潜质的价值环节培育成核心竞争力，最终构建企业持续的竞争优势和 +王德起，首都经济贸易大学教授、博士，硕士生导师 最大化的顾客价值． 企业价值链分析的目的在于：①明确企业各项活动对于产品价值的贡献； ②了解企业价值链内各环节之间的联系，以及企业与客户，供应商、政府之间 的价值链关系：③分析各价值链环节的价值与成本，以便企业或其它主体对价 值链进行优化，确定自己的行为方式。 1．3本文的基本假设 (1)价值链是由一系列价值创造环节扣紧的链条，是一个可持续、可提 升的系统。不动产价值链应该包括几乎是前后继起的这样一些价值活动：投 资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、土地使用权获取、规划设计与方 案报批、签署有关协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理，这些 活动在价值链上发挥着不同的作用。 (2)不动产价值链的运行涉及诸多利益攸关者，这些关联的利益构成一 个价值网．该网络以顾客价值最大化为共同目标，以不动产开发企业为核心， 以政府为保障，以银行等金融机构为介质，以其它相关企业为竞合伙伴，各 方在理性追求自己利益的前提下，共同关心整个价值链的提升。 (3)价值链是资金流，物资流、信息流、技术流的一个整合系统．其中： 资金流不仅是价值链的货币表现，而且是价值链提升的动力源泉之一；物资 流、信息流、技术流是价值链的基础支撑。 2．不动产企业的价值活动分析 2．1不动产企业活动分解 2．1．1不动产企业价值创造基本活动． (1)市场调查与可行性研究。通过对特定区域不动产的细分化需求的调 查与分析，寻找和筛选投资机会。进而对拟投资项目设计方案并进行财务评 价和国民经济评价，提出建议。 (2)土地的获取和储备．土地是房地产业的核心物质资源，获得优质低 价的土地是不动产开发经营的最关键步骤。为获取土地使用权，企业要支付 土地出让金、拆迁安置补偿等费用，土地使用权费用通常占不动产开发总成 本的30％左右，对房地产最终价值起着重要的作用． (3)规划设计和方案的选择。在城市总体规划的要求下，对开发区域进 行详细规划设计．在规划设计时要充分考虑开发区域物业的空间排列组合、 建筑风格、环境特色、户型安排以及小区智能化水平，使客户获得最大满意 度，取得客户的价值认知。 (4)施工建设与竣工验收．包括招投标，发包工程，进行施工建设．以 公开招标的形式选择承建商。发包可以采取工程总承包(把所有与施工相关 的项目承包给一家)、分别承包(勘查设计、材料设备、工程施工分开)的形 式．另外，与监理公司和质量监督站签订协议，以监督工程的质量．不动产