仲量联行策划报告.pdf

致江苏国信地产致江苏国信地产 致江苏国信地产致江苏国信地产 徐州新沂项目徐州新沂项目 徐州新沂项目徐州新沂项目 最高最好用途研究终期报告最高最好用途研究终期报告 最高最好用途研究终期报告最高最好用途研究终期报告 2008年8月 免责申明免责申明 免责申明免责申明 就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们 的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化： 新的政府法令 公司政策的变化 对新沂房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等 我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全 部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是 对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常 敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质 量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述 这些因素。 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或 出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。 2 目录目录 目录目录 一、一、住宅开发建议住宅开发建议 4 一一、、住宅开发建议住宅开发建议 二、二、办公楼开发建议办公楼开发建议 52 二二、、办公楼开发建议办公楼开发建议 三、三、酒店开发建议酒店开发建议 110 三三、、酒店开发建议酒店开发建议 四、四、零售开发建议零售开发建议 169 四四、、零售开发建议零售开发建议 五、五、开发商访谈开发商访谈 254 五五、、开发商访谈开发商访谈 六、六、整体开发策略整体开发策略 260 六六、、整体开发策略整体开发策略 七、七、财务分析财务分析 282 七七、、财务分析财务分析 3 一、一、住宅开发建议住宅开发建议 一一、、住宅开发建议住宅开发建议 4 市场及目标客户定位市场及目标客户定位 市场及目标客户定位市场及目标客户定位 项目市场份额测定 项目开发建议 项目定价策略 5 项目SWOT分析 坐拥沭河及黄墩河，以及新建的中心湖 区域距市中心距离稍远， 等多个景观带，相比目前新沂主城区内 目前的出行交通不够便