（精品资料）楼盘定价原则体系分析 21页.docVIP

楼盘定价支持系统 从理论上说，影响房地产产品价格的因素是供给与需求。但是根据统计资料分析，在我国房地产价格的影响因素中，成本并不是主要原因，而市场状况的影响较突出。 1．定价方法 定价方法是根据定价目标确定房地产基本价格范围的技术思路。房地产的定价方法有成本导向、竞争导向、需求导向三种。成本导向定价指按开发成本和人为订立的利润比率确定价格，具体可分为成本加成定价法、量本利分析定价法、变动成本定价法、目标利润定价法和加工成本定价法。这实际上是计划经济时代的产物，只能制定出基于卖方利益的价格，而不容易与市场消费需求相吻合。竞争导向定价是指从市场竞争状况分析出发，以企业的市场定位为基础，为争取有利的竞争条件与地位的定价方法。企业可以根据自身条件和经营目标，制定与竞争者相同的价格，也可以制定比竞争者略高或略低的价格。采用竞争导向定价的一个显著特点是：并不坚持价格与成本或价格与需求的固定关系，而侧重于竞争者的行动。具体可分为领导者定价法、挑战者定价法和随行就市定价法。需求导向定价是以消费者需求的变化及消费者心理作为定价的基本依据。具体分为习惯定价法、认知价值定价法和和需求差异定价法。需求导向跨越了供方的思维定式，从供求双方的互动关系中寻找解决问题的思路。 2．定价策略 无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：一是成本——地价、建安成本、税