房地产投资信托基金探析.pdfVIP

2011年 法商论坛 第一卷 房地产投资信托基金探析 万力口红 (华东政法大学 上海 200042) 摘 要：房地产投资信托綦金作为房地产融资的新形式，本文分析了房地产投资信托 金的特点以及我国发展房地产投资 信托基金的意义，并对我国发展房地产投资信托基金进行了可行性分析，对我国的房地产投资信托 金的发展提出了自己的建 议 。 关键词：房地产 投资信托基金 融资方式 一 、 问题的提出 是赎回基金，也可以向证券公司等代理销售机构进行基金的 从2008年底至今，中国大中城市房价发生飙涨的现实更 购买或者赎回或者证券交易所上市交易买卖，毫无疑 问具有 是把整个房地产业推向风 口浪尖。然而与炽热的房地产市场 很强的流动性。 相比，房地产投资与融资的发展却停滞不前，举步维艰 !房地 3．抵御通货膨胀。作为 REITs价值基础的房地产，具有 产企业开放房地产的资金来源依然比较单一，主要依靠银行， 很强的保值功能，一方面，通货膨胀来临时物价上扬 ，房地 而与房地产投融资相关的金融创新诸如住房抵押贷款证券化 产物业的价值更是升值得很快，以房地产物业为资产基础的 (MBS)、房地产资产证券化 (RMBS)，房地产投资信托基金 REITs股票价值也会随之上升，另。一方面，在通货膨胀时期， (REITs)等在现阶段我 国房地产市场粗放型发展模式的压迫 REITs的收益水平也会比平时高，能够在一定程度上抵销通货 下，难见起色， 严重制约着我国房地产市场的发展，成为我 膨胀的作用。 国房地产市场发展的瓶颈。正是在这样的背景下，国务院办 4．房地产投资信托基金有税收优惠。在大部分国家，例 公厅 2008年 l2月 3日发布的 《关于当前金融促进经济发展 如美国，房地产投资信托基金所分派的股息都不会在房地产 的若干意见》中明确提出 “开展房地产投资信托基金试点， 投资信托层面进行征税，而只会在个人层面进行征税。在中 拓宽房地产企业融资渠道。”官方首次明确提出可以开展房地 国香港地区，因为税率比较低，虽然个人所得税没有免除， 产投资信托基金这种新的金融形式。房地产投资信托基金究 但是基金本身的所得税是免除的。可以说税收的优惠是相关 竟是一种什么样房地产融资方式，是否适合中国的房地产市 国家和地区发展房地产投资信托的基本动因和共同特征。 场的发展，如何建立运行房地产投资信托基金呢? 三、我国引进房地产投资信托基金的可行性分析 二、房地产投资信托基金的定义以及特点 设立房地产投资信托基金关键在于考察是否具有这样的 (一)房地产投资信托基金的定义 资金与市场条件。 房地产投资信托基金 (RealEstateInvestmentTrusts， 对于市场资金条件的考察。我国市场上存在的足够的资 简写为 “REITs”)指通过公开发行股票或受益凭证募集投资 金，其足以支撑起房地产投资信托基金的资金来源。首先是 者资金，进行专业化的房地产投资或房地产抵押贷款投资， 社会闲散基金充足，我国的民间资本雄厚，无法找到合适的 并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理，在获得 表达途径，民间资本到处游窜，要么大批涌入证券市场，使 利润后向投资者分配绝大部分收益的基金，是产业投资基金 得股价虚高；要么大批进入房地产市场，进行房屋炒作，造 的一种。在国外，PElTs一般以公司型基金或契约型信托的形 成我国房价虚高，更加了我国房地产市场的泡沫 ，使得我国 式存在，并通过直接运营房地产物业，获得资产运营收益， 房地产市场不甚稳定，或者炒作农产品