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龙海大厦 营销策划方案 目 录 一、 项目背景分析 3 ㈠银川市的地理位置及经济发展状况 3 ㈡银川及周边地区的经济结构及产业发展状况分析 3 ㈢银川市民的文化心理和消费行为特点 4 二、龙海大厦的优劣势分析 5 ㈠龙海大厦的基本情况 5 ㈡龙海大厦的优势分析 6 ⒈区位优势： 6 ⒉楼盘形象优势： 6 ⒊综合功能优势： 6 ⒋服务设施便利优势 7 ⒌物业管理优势 7 ⒍业态设置优势 7 ⒎体量优势 7 ⒏社区优势 7 ⒐可见的市场预期优势 7 ㈢龙海大厦的劣势分析 8 ⒈地段劣势 8 ⒉区位劣势 8 ⒊楼盘形象及档次超前 8 ⒋商场体量过大，业种业态定位困难 8 ⒌同业竞争激烈 8 ⒍市场预期远水近渴 8 ⒎企业资金较为缺乏 9 三、龙海大厦的总体定位 9 ㈠龙海大厦的形象定位和市场定位 9 ⒈银川市标志性的综合大厦 9 ⒉现代化的综合性写字楼 9 ⒊高尚小区、高贵住宅 9 ⒋老百姓的购物天堂 9 ⒌大众化消费场所 10 ㈡龙海大厦的营销价格定位 10 ⒈龙海大厦的定价策略 10 ⒉定价方法 10 ⒊定价方式和价格标准 11 四、业种、业态选择 12 方案一： 12 方案二： 12 五、商场部分楼层功能划分及租售分割设计 13 ㈠功能划分 13 ⒈室内商业街 13 ⒉餐饮娱乐中心 13 ⒊大型平价直销超市 14 ㈡租售分割设计 14 ⒈室内商业街 14 ⒉餐饮厅 14 ⒊娱乐中心 14 ⒋专业商场 14 六、营销实施方案 14 ㈠机会点与困难点 14 ㈡目标市场定位 15 ㈢营销目标 15 ⒈最高目标 15 ⒉中极目标 16 ㈣价格策略 16 ⒈定价策略 16 ⒉付款方式设计 17 ㈤销售策略 18 ⒈销售策略 18 ⒉优惠办法 18 ㈥营销准备工作 19 ㈦广告宣传及新闻炒作计划 20 ⒈广告宣传媒体选择 20 ⒉首选营销锁定区域 20 ⒊广告宣传对象 20 ⒋广告版位标准 20 ⒌广告宣传要点 20 ⒍主打广告词 20 ⒎广告策略 20 ㈧营销机会选择及营销方式和措施 21 ⒈时机选择 21 ⒉营销方式及措施 21 ⒊可能出现的问题及应对措施 23 项目背景分析 ㈠银川市的地理位置及经济发展状况 银川地处中国大陆版图中心地区的银川平原中部，西临贺兰山脉，东拒内蒙鄂尔多斯高原，平均海拔1000米左右，年均降水量480毫米左右，年无霜期6个月，属于典型的温带大陆性半干旱地区气候。在它的西侧，贺兰山犹如忠诚的卫士，用它高大的身躯挡住了腾格里沙漠的东进步伐，九曲黄河绵亘银川平原300多公里，“天下黄河富宁夏”，使银川平原独享“塞上江南”的美誉。 银川作为宁夏回族自治区的政治、经济、文化中心，具有较高的经济发展水平。1998年，全市国内生产总值达到85亿元，郊区农民收入人均2800元、城市居民可支配收入为人均4821元、社会商品零售总额达34.5亿元、全市城市人口60万，常年流动人口17万，消费性流动人口平均每日在1.5万人以上。 宁夏地理位置特殊，6.6万平方公里的土地镶嵌在两大高原（内蒙古高原、黄土高原）和腾格里沙漠之间。占地1.6万平方公里的银川平原占尽了上述三大地理版块的地利，成为毗临地区属目的地理和经济中心地区。银川自古以来就是陕、甘、宁、蒙相临地区的经济和文化与社会发展，也对内蒙古的阿拉善盟、伊克昭盟和乌海市，陕西西北部的定边及附近地区和甘肃东部平凉地区有相当大的辐射和影响力。 目前，外地驻银川的机构有350多家，以银川为中心，辐射着四省区近700万人口，近10万平方公里的广大地区，转战甘肃东部和陕西北部的长庆油田指挥部已经决定在银川市东部区建立生活基地并已经开工建设，一个10余万人的石油城将在2—3年内拔地而起，届时银川将成为中国西部地区又一个商业中心。 ㈡银川及周边地区的经济结构及产业发展状况分析 有2000多年灌溉历史的银川平原是中国大陆重要的商品粮基地，其农产品、畜产品和土副产品久负盛名，广播天下。 宁夏是中国大陆仅次于山西的第二大煤炭大省，其媒质优良，广布于辖区90%的县区；宁夏也是西北地区最大的炼焦煤、动力煤的生产基地，建成了全国无烟煤出口基地，其优质无烟煤远销日本、东南亚和西欧各国。由于黄河过镜300余公里，充足的水利资源又为宁夏带来了充足的电力能源，青铜峡水电站的建立，又在粮食大省、煤炭大省的名头上增加了电力能源大省的美誉，以此为基础，一批耗能大的产业如矿产品生产加工业、机械加工业（如上市公司西北轴承厂、西北煤矿机械厂等）都成为地区经济发展的骨干行业。 就银川市的产业发展水平来看，根据政府部门的统计资料，1997年全部7113个各类企业的总产值为82.95亿元。其中市区企业71.17亿元，占全部产值85.8%，批发零售贸易商品销售总额为57.76亿元，社会商品零售总额为31.59亿元。与西北地区的其