国有土地招标、拍卖中的地价评估.ppt

土地利用管理 一、概念与发展 二、土地利用管理职能与主要业务构成 三、我省土地利用管理工作情况 四、 “十二五”时期土地利用管理工作思路与重点任务 一、概念和发展 “利用” 基本概念 －－利于发挥效用*地 －－设法为己所用 *人 《荀子·王霸》：“国者，天下之利用也。” 释义 －－谓物尽其用；使事物或人发挥效能。 －－犹利器。有效的工具。 －－借助外物以达到（实现）目的； 用手段使人或事物为自己服务。 “土地利用” 定义1： －－人类根据土地的自然特点，按一定的经济、社会目的，采取一系列生物、技术手段，对土地进行长期性或周期性的经营管理和治理改造。（经济、行政、法律） 定义2： －－人类通过一定的活动，利用土地的属性来满足自身需要的过程。 自然属性－－资源属性－－经济属性 （一）土地使用制度 是土地财产制度的组成部分，是人们在使用土地上所形成的经济关系： －－涉及土地所有者与土地使用者之间的关系 －－涉及双方的经济关系 －－涉及双方的权利、义务以及国家对土地使用的管理 就所有权与使用权两者之间的关系而言，可大致分为所有权与使用权相结合及所有者与使用权相分离两类。 在土地使用权与所有权分离条件下的土地使用制，可大体分为无偿使用制和有偿使用制两大类别。 （二）土地使用制度改革 我国传统的土地使用制度 －－靠计划和行政指令配置土地 －－土地无偿、无期限、无流动使用 土地不是商品 宪法规定土地不可买卖 背景一：改革开放初期外商投资 在中国获得廉价的土地，为企业降低经营成本并带来好的收益和回报；来自市场经济体制，对产权看重。 争议：1、土地不可买卖；2、公有还是私有？ 3、姓“社”还是姓“资” ？ 最初采用出租的方式向外商供应土地。 仿照香港模式，通过政府出让使用权实现土地流动。 1988年，国家相继修订了宪法和土地管理法，准许土地使用权的依法转让。 1990年，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，并同时发布了《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》。 背景二：国有企业改制 现代企业制度：以市场经济为基础，以完善的企业法人制度为主体，以有限责任制度为核心，以公司企业为主要形式，以产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学为条件的新型企业制度。 为了提高企业效率，土地作为重要而关键的改革对象，采取了补办出让、租赁、作价入股、授权经营等市场配给方式。 通过依法处置国有土地资产，盘活了存量土地，推动了现代企业制度的建立。 －－庞大的土地资产的注入，增大了国有资本总量，壮大了国有经济。 －－国有企业改制中，土地资产变现成为解决国有困难和破产企业问题的重要途径，推动了国有企业战略性改组和国有经济布局调整。 背景三：民营企业和私有企业不断发展 土地作为国有资源，如何与私营企业发展相结合，这一切都在土地使用制度改革中得以顺利解决。 同一的土地使用制度 促进了民营企业和私有企业的发展壮大，特别是通过以土地作为资本的投融资成为企业发展的助推器。 土地作为一种公共资源、经济要素和生产力，理应最大程度地满足社会和经济发展的需求，并发挥最大、最有效的作用 －－准许城市土地使用权转让是土地使用制度改革的关键步骤。 －－土地进入市场，成为当时以至现在中国整个经济产生巨大活力的重要因素 －－土地价值充分显现，带来海量财富，促进了城市基础设施建设和房地产市场的发展。“第二财政” 土地使用制度改革成效 创建了市场配置土地的基本制度，土地有偿、有期限、有流动使用的新体制 市场经济体系得以建立并逐步完备，房地产市场、股票市场、金融市场的前提，住房改革、企业改制等都需要以土地的市场化作为基础。 形成了土地市场的基本制度，建立了以供给、需求、价格管理为主要内容的土地市场监管体系 促使土地利用方式、管理方式发生深刻变化，促进了土地的合理利用和保护 二、土地利用管理职能与主要业务构成 江苏省国土资源厅“三定”方案 土地利用管理处职责 土地利用管理主要业务 土地利用管理处职责－－ 承担城乡建设用地和土地市场管理工作，指导农村集体建设用地使用权的流转； 规范土地使用权划拨、出让、租赁、作价出资、转让和政府收购、储备、收回行为； 拟订并实施土地供应、土地价格、土地资产和土地储备管理政策； 拟订并实施土地开发利用标准； 承担节约集约用地评价和建设用地分等定级工作，组织实施基准地价、标定地价等地价制度，对土地市场和地价实施动态监测； 规范和监管土地估价中介组织。 （一）地价评估与地价管理 地价作为土地市场体系中最有代表性和敏感性的指标，是土地市场运行的核心之一，成为土地市场的晴雨表。 地价管理是调节土地资源配置方式和土地利用方式的有力杠杆。