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物业管理基本制度与政策 （授课提要） 讲授人：陈 健 省住房和城乡建设厅房地产市场监管处 一、物业管理法制构建背景 （一）物业管理发展带来法律制度变革 19世纪初，西方工业革命带动城市化进程的加快，高层楼宇增多，为了解决多个区分所有权人和承租人共同使用同一楼宇管理中的矛盾。恩格斯对此作了经典的描述：“一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些城市的布局已经不适合新的大工业的挑战和与此相适应的交通。街道在加宽，新的街道在开辟，铁路铺到市里，正当工人成群涌入城市的时候，突然出现了工人以从为主顾的小商人和手工业者的住宅缺乏现象。”城市中出现了大量条件简陋、环境恶劣的工人用房。与之相伴随的是租金拖欠和房屋破坏。确立建筑物区分所有权制度成为迫切要求。 1804年《法国民法典》确立楼层所有权概念，形成近代建筑物区分所有权基本形态。 “二战”以后，严重的住宅危机，为解决市民的居住问题，各国政府纷纷兴建高层或多层建筑，由此产生一幢建筑物存在多个产权人的情形，对此，各国相继制定建筑物区分所有权的法律或修改民法典以调整不同所有权人之间的法律关系。意大利、德国、葡萄牙、日本、西班牙、瑞士、希腊、波兰等国先后立法确认。 19世纪80年代，英国一位叫Octavia hill(奥克塔维.亚希尔)的女士率先制定了租户行为管理办法，开创了物业管理的先河。19世纪90年代，随着科技和建筑技术不断进步，美国等西方国家经济迅速发展，安装有电梯的高层建筑出现。这类建设附属设备较多，结构复杂，多为多个业主共有，其日常维修、管理工作量大、技术性强，开始出现了专业的物业管理机构。 我国物业管理随着对外改革开放、城镇住房制度改革，建设多、高层住宅建筑物、住宅小区形态变化，城市功能区域化不断出现。为提高房地产经营活动效益，促进城市管理工作，提升业主生活质量，增加劳动就业、促进社区服务业，迅速发展，从而引起从规范性措施，传统物权到确立建筑物区分所有权法律关系的变化。 二、我国现行物业管理法律体系与渊源 （一）宪法。全国人大制定。关于住宅、城市管理、公民权利等方面的规定和原则，例如第12条“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”，第39条“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”等条文，既是公民的基本权利，也是物业管理立法的根本依据和指导思想，最重要组成部分。 （二）法律。全国人大制定。多部法律直接或间接涉及物业管理。例如：私法方面，《民法通则》的相邻关系制度，《合同法》的委托合同制度均是物业管理立法的基础；公法方面，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。全国人大制定的《物权法》：规范财产关系的民事基本原则，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。包括司法解释。 物权基本原则：物权法定，区分所有（传统民法为一物一权），公示、公信，效力优先。 传统民法上相邻关系与建筑物区分所有权是不同的概念。 （一）相邻关系是传统民法上的概念，指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或者使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。特征： 1、发生在两个所有人或使用人之间。 2、主体所有或占有的不动产相互毗邻。 3、客体是行使所有权或使用权所引起的和邻人的经济利益或其他利益。 4、邻权的行使须以另一方取得便利为限，不得损害另一方合法权益。 相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地的使用、环境污染、道路、邻地、通道、桥梁、通风、采光、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中的权利和义务主要表现为享有要求对方提供便利的权利，承担为对方提供便利的义务。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。” （二）建筑物区分所有权是不动产权利形态。指数人区分一建筑物而各专有一部分，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例享有共有权和由此产生的共管成员权。 传统的不动产所有权构成单一。一物一权、相邻关系制度等，仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；难以适应物业管理的发展。需要针对业主之间的共同关系、业主与物业服务企业