住房消费、住房投资与金融危机——美国次级债危机对中国房地产业宏观调控理论基础的冲击.pdfVIP

维普资讯 《财经科学》2008／3总240期 住房消费、住房投资与金融危机※ — — 美国次级债危机对中国房地产业宏观调控理论基础的冲击 周建成 包双叶 [内容摘要】中国房地产业宏观调控高度重视住房消费与住房投资，尤其突出地表现为 对二者的区别对待。 “鼓励消费，抑制投资”成为中国房地产业宏观调控的基本原则之 一 ， 其理论基础是：住房投资的信贷风险较高，容 易引发银行危机 ，乃至整个金融危 机或经济危机；而住房消费似乎具有某种 抗“体”，其引发金融危机的风险从未引起人 们的高度重视。本文认为美国次级债危机从现实层面推翻了以上传统认识，有力冲击 了中国房地产业宏观调控的理论基础。本文对住房消费与住房投资在多重视角下的重 新解读 ，从理论层面修正了传统认识。 [关键词】美国次级债危机；房地产业宏观调控；金融危机 一 、 中国房地产业宏观调控对住房消费、住房投资与金融危机关系的传统认识 传统理论将居民购房活动主要区分为住房消费与住房投资两大类。二者的区 别在于，前者购买的住房用于自己家庭居住，后者购买的住房并非用于 自己家庭 居住，而是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产 价格的上涨中获利。至于住房投机，它是与住房投资既有区别，又紧密相关的活 动。虽然在学理层面上存在将二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇庆所言， “在 现实操作层面上对住房投资与住房投机进行区分是很困难的，很难在二者之间划 出清晰的界限，在一定条件下正常的投资也许很快就转变为投机行为。”[]因为本 文主要讨论房地产业宏观调控，宏观调控显然属于现实操作层面，所以本文并未 将住房投机单独作为一类活动与住房消费和住房投资相并列来进行考察，而是将 其置于广义的住房投资的范畴之内。 ※本文为上海市哲学社会科学规划课题 (课题批准号：2,007K-IB002)的阶段性研究成果。 作者简介：周建成 (1 一)，男，华东师范大学商学院(上海，200241)．博士研究生。研究方向：国际房地产、 国际金融。 包双叶(1 一)，女，中国石油大学(华东)人文社会科学学院(东营，257061)。研究方向：国际经 济学。 维普资讯 《财经科学》2000／3总240期 中国房地产业宏观调控，特别是 2005年以来的本轮房地产业宏观调控高度 重视住房消费与住房投资，尤其突出地表现为对二者的区别对待。 鼓“励消费， 抑制投资”成为房地产业宏观调控的基本原则之一。一系列影响重大的房地产业 宏观调控政策，如 “旧国八条”、“新国八条”和 “国六条”等为此做了最好的诠 释。同样是居民购房行为，却因购房 目的不同而被区别对待。消费与投资之分， 就像中国历史上的 华“夏与夷狄之分”一样，被反复强调。住房消费如同 “华 夏”，不仅在房地产业宏观调控中受到政策的支持和鼓励，而且在道德层面上也 占据优势地位；相反，住房投资如同 “夷狄”，不仅在房地产业宏观调控中受到 政策的抑制和区别对待，而且在道德层面上也往往被置于受歧视的地位。抑制住 房投资的主要原因之一是：在传统理论看来，住房投资与信贷危机，乃至整个金 融危机或经济危机有着某种天然联系；而住房消费似乎具备某种 “抗体”，其引 发信贷危机，乃至金融危机或经济危机的风险却很小。 二、美国次级债危机从现实层面对中国房地产业宏观调控理论基础的冲击 美国次级债危机是一起典型的由住房消费引起的信贷危机和金融危机。这起 危机从现实层面冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，引发人们重新认识住 房消费、住房投资与金融危机之间的关系。 在美国住房抵押贷款市场上，放贷机构根据借款人信用高低，对其进行区别 对待，从而形成两个层次的市场，即 “优惠级” (Prime)抵押贷款市场和 “次 级’(Sub—prime)抵押贷款市场。信用低的人申请不到优惠级抵押贷款，只能 在次级市场上寻求贷款。两个层次的住房抵押贷款市场的服务对象均为贷款购房