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中国房地产 中国房地产发展历程 中国房地产市场的历史是与中国二十世纪七十年代末的改革开放同步进行的。作为中国社会、经济全面改革开放的一个重要组成部分，房地产与国民居住问题紧密相关，但其市场化又是相对滞后的一个领域。在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，中国房地产同许多新鲜事物一样萌芽在珠三角那片土地上。八十年代中期的广州、深圳等最一批接受改革开放洗礼的城市，成为了日后中国房地产蓬勃发展的奠基石。但那时的房地产市场还只是星星之火，尚未形成燎原之势。全国范围意义的房地产市场还远没有形成。福利分房的背景下，房地产产品的投资市场还显得相当狭小。而在产业发展初期，因供求关系极度不合理形成的虚假繁荣，终于酿成了1989年的“海南房地产泡沫”。可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中走上了真正意义上的市场化发展之路。房地产真正市场化的历史应从上世纪九十年代算起，而全国范围的市场化进程可以说1992年开始。1992年春夏之后，在全国从南方到北方的、从东部到西部的大中城市里，“商住楼”、“开发区”、“花园社区”等各类房地产项目的工地纷纷开工，连沿海地区一些地理位置偏僻、经济实力也不显山露水、甚至在地图上连名字都很难找到的小城市也不例外。 整个中国房地产的发展，起起伏伏，走过了26年的历程。在这26年里，中国地产行业发生了怎样的变化？发生了哪些足以对整个行业产生影响的事件？不妨把从上世纪80年代房地产萌芽到2006年房地产走向成熟这一历史过程分成四个阶段进行简要的梳理：第一阶段：房地产萌芽期（1991年之前）早在1978年，中国房地产已经开始了相关的理论研究，同时启动了房地产开发的准备工作。在1987年，深圳率先出台了新的房地产政策——房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由go-vern-ment分配的局面，带有实验性质。随后，在广州也出现了类似的情况。中国房地产萌芽于南国热土，并开始向全国逐步渗透。其间发生的重大历史事件如下：1978年，理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点，为中国房地产发展打下理论基础。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。同年，中国房地产开发集团(中房集团)成立。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1983年天鸿集团前身，北京房地产开发经营总公司创建。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987年11月26日，深圳市go-vern-ment首次公开招标出让住房用地。1988年2月25日，国务院印发国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。1988年，万科通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。这年11月18日，万科以2000万元的价格参与投标买地，一举夺得荔泉地块，万科正式进入房地产业，成为国内较早进行住宅商品房开发的企业之一。1990年上海市房改方案出台，住房公积金制度开始建立。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1991年，1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易。 第二阶段：房地产爆发期与平稳期（1991—1997年）1991年到1992年，是中国房地产的爆发期，特别是Dengxp视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是：谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要结果，不管过程；其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂，哀鸿遍野。经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地产由此进入相对平稳的发展期。其间发生的重大历史事件如下：1991年9月13日，冯仑等人注册了海南农业高技术投资联合总公司，当时冯仑、王功权、刘军、易小迪、潘石屹、王启富6人大约占到了公司总股份的65%。“农高投”成为万通的前身。1992年6月12日，北京市go-vern-ment公布《北京市住房制度改革实施方案》以及其他七个配套办法，并于7月1日全面实施。1992年万科确立房地产为主导行业，开始进行由多元化转为房地产开发为主导业务的专一化战略调整。1992年，万科跨地域经营发展迅速，重点开发东南沿海地区的房地产和股权投资业务。上海、青岛、天津等地项目发展顺利，为公司的规模化发展奠定了坚定的基础。1992年6月16日，经对外经济贸易部批准，中国海外集团正式成立。1992年8月20日，中国海外发展在香港联合交易所挂牌上市，成为第一家以在香港业务上市的中资企业，获得了99倍认购，冻结资金758亿港元，创下当时的历史纪录。1992年9月，广州保利房地产开发公司成立，为国家一级房地产开发资质。1992