“一房数卖”的法律适用问题初探.docVIP

“一房数卖”的法律适用问题初探 内容提要:“一房数卖”,从法律角度观之,既涉及合同法,又关系物权法。而对物权变动模式的立法选择乃合同法和物权法上诸项制度安排的逻辑前提。在我国债权形式主义的物权变动模式下,一方面应充分尊重合同自由,严格区分以物权变动为目的的合同和物权变动本身,限制无效合同的范围;另一方面应维护不动产登记作为不动产物权变动之公示方式的公信力,保障交易安全。“一房数卖”的法律适用即应遵循上述原则。 关 键 词:合同效力物权变动一房数卖法律适用 “一房数卖”,也称房屋多重买卖,是指出卖人以同一房屋为标的物订立数个买卖合同,分别出售给数个买受人的行为。在房地产交易中,此种情况并不少见,尤其在房地产市场出现大幅度的价格波动时最为常见。由于我国尚无统一完备的物权法律制度,加之实务界对我国《合同法》相关条款的理解不尽一致,因此在审判实践中此类案件的裁判理由和裁判结果存在一定的差异,特别是在数个房屋买卖合同的效力、房屋所有权的最终归属等问题上分歧比较严重。解决这些问题,不能脱离我国法律现有的物权变动模式,以及由此而在合同效力、物权移转等方面引发的一系列体系效应。本文拟从我国现行法对物权变动模式的选择出发,并在这一背景下解读我国现行法的有关规定,对“一房数卖”的法律适用问题谈谈笔者的浅见,求教于方家。[1] 一、我国现行法上的物权变动模式根据物权变动原因的不同,可以将物