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XXXXX中心商场招商策略建议xxxx（深圳）有限公司 第二阶段2007-7至2007-12 第三阶段2008-1至2008-5 第四阶段2008-6至2008-8 租金草拟情况 管理费及推广费情况 计划招商进度 85% 70% 50% 2007-12 2008-06 2008-08 其他租赁条款总述 租金将分为按固定租金计算及营业额扣点提成方式两种 以营业额扣点提成计算租金的客户，在后述预测计算年度租金收益的时候按下表所列数据在实用面积基础上进行计算 本建议内所述之条款并不涉及任何装修补助，而以免租期形式表现 150 四层 55 150 300 300 预计租金 (元/平方米) 负二层 三层 二层 首层 其他租赁条款总述 租赁年期因应不同类别之客户要求不同及不同阶段洽商之客户实行长短不一的阶段性策略，平均租期约为3.8年(包括银行及超市客户在内) 免租期之应用策略与租赁年期相同，惟部分重要客户可享有之较长免租期将计划分配在2年内使用 免租期以客户正式对外营业开始起计，并不包括客户装修店铺所需的期间 其他租赁条款总述 跟随中心区商圈的发展增长及总体经济环境的持续向好，预计零售类店铺租金将在10年内按照以下目标比率计算递增 10% 10% 12% 10% 10% 9% 8% 6% 0 0 递增率 第10年 第9年 第8年 第7年 第6年 第5年 第4年 第3年 第2年 第1年 而餐饮、家居、银行、娱乐类功能店铺超市租户之租金在10年内将按照以下目标比率计算递增 6% 0% 5% 0% 0% 5% 0% 3% 0 0 递增率 第10年 第9年 第8年 第7年 第6年 第5年 第4年 第3年 第2年 第1年 其他租赁条款总述 上述所有租赁条款之预测均是在基于首二层之复式店铺成功引进国际顶级品牌之基础上预计之理想情况，以上数据将有可能随着市场状况的改变而发生变更。 十年租金收入预测 预计商场全幢出租完毕后，首年租金总额约为人民币19,296,589元 (首年计算期从2008年8月至2009年8月，包括免租期) 首层平均租金约为335元/每平方米/月 （按实用面积） 二层平均租金约为313元/每平方米/月 （按实用面积） 三层平均租金约为285元/每平方米/月 （按实用面积） 四层平均租金约为155元/每平方米/月 （按实用面积） 租金预测总述 预计商场全幢出租完毕后，首十年租金总收益约为355,117,330.40 (3.55亿) 每年租金收益如下表 50,021,256.27 45,855,164.37 42,639,750.64 38,695,349.59 36,085,435.85 第10年 第9年 第8年 第7年 第6年 33,712,786.99 31,278,181.11 29,475,339.58 28,057,477.00 19,296,589.00 第5年 第4年 第3年 第2年 第1年 首层租金 第二阶段 第三阶段 第四阶段 *红字：第一阶段重点引进商户之店铺 开业后 二层租金 第二阶段 第三阶段 第四阶段 *红字：第一阶段重点引进商户之店铺 开业后 三层租金 第二阶段 第三阶段 第四阶段 *红字：第一阶段重点引进商户之店铺 开业后 四层及负一层租金 第二阶段 第三阶段 第四阶段 开业后 市场现状 100,000 120,000 60,000 188,000 总面积 (平方米) 50% 50% 负一层60%，首至三层55% 62% 商场实用率 待定 每小时0.12元/建筑面积平方米，不足1小时按1小时计算 每小时0.30元/建筑面积平方米，不足1小时的按1小时计算 加时空调费 除冷却水外，不提供店内基本空调设备如风机盘管等 备注 6 包含在管理费中 包含在管理费中 6 推广费 45 益田假日 广场 50元， 餐饮店铺按17元计算 金光华广场 45 中信城市 广场 45 万象城 管理费 注：上述费用按建筑面积计算 管理费-收费标准建议 管理费为商场正常的日常运营提供资金，作为标准化的计量单位，在商务条件谈判时，一般不作任何弹性处理。而且在日后经营中也甚少出现变化，惟于商场营业初期业主方通常会对该费用作出相应补助，以支持商家前期营运，互惠共赢。 经过工程计算，在商场总面积约为15,870平方米，实用率为62.75%的基础上，管理公司收取管理费之标准为 商场平均管理费为48元/每平方米/月 （按建筑面积计算） 总额为每月761,800元 管理费-收费标准建议 基于以下方面的考虑，制定出管理费为48元/每平方米/每月的标准， 本商场规模相对较小，而产生的管理成本却不比同类商场低，因此管理费整体收费较目前市场水平高