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中国当代房地产金融思想发展轨迹 复旦大学经济学院　博士研究生　程红梅 改革开放短短二十几年的时间，中国当代房地产金融思想经过了一个从零散到系统不断完善的过程。在引进和借鉴国外房地产金融实践经验的基础上，结合我国城镇住房制度改革的不断深入，加之理论界对发展中新问题的思考，形成了富有中国特色的房地产金融思想。实现住房商品化、建立能适应我国经济发展水平的房地产金融系统以支持房地产业的健康平衡发展，始终是我国房地产金融思想发展的内在要求。以这一要求为导向，伴随着我国经济体制改革的进程，房地产金融思想从恢复、重新起步到逐步完善。其发展轨迹体现为： 一、从计划向市场的过渡和转换 1979年之前，在我国经济体系内部，根本不存在对资源配置起基础作用的金融体系。住房建设一律采取国家财政资金统一拨付的方式；住房建设无偿占有资金；资金管理部门只负责资金的拨付，不负责资金的筹集；在住房的分配上采用了福利制的办法，不承认住房是商品，只把它看作是一种福利。由此决定了我国当代房地产金融思想的起点必然从住房商品化的讨论开始。住房商品属性的确立为住房资金良性循环探索建立了思想基础。 住房商品化并不是一蹴而就能实现的。1979年，修建住房的责任主要在政府肩上，住房资金的筹措还是要国家想办法。政府从出售公房开始探索住房资金的筹集渠道。但是由于长期以来住房被国家包下来的观念深入人心，再加上职工工资中并不包含住房消费部分，所以公房出售的思路进行得并不顺利。过去房租过低是造成住房资金不能良性循环的最直接原因，所以房租改革被当时人们称之为解决住房问题的核心环节。以提高房租、增加工资、鼓励买房为特征的“提租增资”在烟台、蚌埠等地试点取得初步成效。公房出售和租金改革开启了房改的第一步，计划经济在住房领域出现松动的迹象。1988年，随着11号文件的发布，全国性的城镇住房制度改革正式拉开帷幕。同年，烟台和蚌埠住房储蓄银行成立，其余地方在专业银行的分支机构建立房地产信贷部，这个时候，我国的房地产金融才算起步。政府的房改思路主导了当时人们的讨论，计划经济的思维范式一直占据主流位置。 进入90年代，随着十四大的召开、市场经济的改革目标的确立、专业银行的商业化改革，房地产信贷开始从计划向市场转变。各地的住房改革继续进行，以公积金为特色的上海房改方案引起了全国的注意。住房公积金制度1991年在上海实行，1994年迅速扩展到全国范围，国家、单位、个人共同出资的住房资金筹集模式形成。如果从西方发达国家住房保障制度建设的经验看，带有保障性质的住房公积金制度应该是在市场失灵的时候出现，但在我国却成为转轨经济时期的产物；一方面得益于新加坡中央公积金制度的启示，另一方面也是制度演进的必然结果，住房公积金成为住房制度从计划分配向市场配置平衡过渡的桥梁。又一次政府的改革行为引导了人们思考重点的转移，对于住房公积金的探讨成为当时房地产领域的中心话题。 1998年国务院发文停止住房实物分配，逐渐实现货币分配，这是我国住房制度改革的重大飞跃。伴随着货币化分房的确立，个人住房抵押贷款每年以翻番的速度增长。出于对银行风险分散和流动性的考虑，房地产证券化思想蓬勃发展起来。上个世纪70年代以来，发轫于住房抵押贷款的资产证券化改变了西方的传统金融局面，也对国人的思想产生了巨大的冲击。从对西方经验的认识开始，逐步延伸到我国开展房地产证券化的条件、障碍以及实施效果，人们思考的焦点第一次超越了房地产领域的政府行为，不再纠缠于计划经济的限制，开始了真正市场化的考虑。 由于住房需求的“井喷”式爆发，房地产领域出现了过快、过热的迹象。政府为了保证房地产业的健康发展，从2003开始实施宏观调控政策，房地产开发资金链被数度拉紧，人们对于融资渠道如何拓宽的问题开始了新的探索。在西方发展成熟的房地产投资基金（REITs）立即成为关注的焦点。与抵押贷款证券化一样，国人对REITs的讨论首先还是从美国经验开始，再到国内市场、法律环境的缺乏，最后以过渡的形式开展中国式的REITs。由于加入了世贸组织，中国的金融正在逐步的实现对外开放，境外资金大规模地进入国内房地产市场，而且带来了先进的房地产投资理念和管理经验，我国房地产金融经过国际化的参与，其内容更为丰富。 上述研究表明，改革开放20多年来，在房地产金融领域，计划经济的色彩已经逐步淡化，与计划经济相适应的国家指令式的金融资源在房地产领域的分配方式已经被与市场经济相适应的金融中介与金融市场配置房地产金融资源的方式所取代。境外资金看好中国房地产市场，充分说明了我国房地产金融的发展成果。 二、政府主导的渐进式过程 1978年以后我国开始了以现代化建设为中心的经济体制改革。但由于之前30多年实行的社会主义公有制，政府是人民唯一的代表，政府作为所有者的代表身份自然对宏观计划和经济运行具有垄断权。改革的初始