2010年房地产新政对楼市 的影响分析.pptVIP

房地产市场月报（2010年4月） 政策回顾 2010年政策一览 2010年政策成因分析 2010年新政解读 解读四 —— 后市政策预期 1、要加快研究制订引导居民合理住宅消费和调节个人房产收益的税收政策。根据新华网消息，目前财政部税 政司已经着手修订，或将于近期予以公布试行。 2、“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”目前仅是政 府的一种探索过程，目前仅有少部分城市开始施行，大部分城市仍未执行这一要求。 3、以房价上涨速度作为地方政府激励机制将可能作为一种中长期制度性安排被逐渐固化下来。 4、“三套房政策”应是一种应急之策，在短期内全面而严格的执行并不容易。 5、限制贷款政策中，二套及三套房贷的申请人中大量是是银行的优质客户，因此银行希望开展此类业务以保 护自有客户，因此政策执行难以长期化。 今后房地产调控政策的空间大小，将取决于未来房价的表现。如果短期内房价的上涨势头依然存在，则不排除管理层进一步加息调控，同时加快出台相关的税收政策。但如果在政策调控下，能够有效地遏制投机，控制房价的快速上涨，则后续政策调控力度将可能逐步减弱。 关键词：房价的增长表现将成为政策后续调控的关键 政策篇 政策回顾 2010年政策一览 2010年政策成因分析 2010年新政解读 政策篇 2010年新政后市预测 1 短期内销售价格不会有较大的变动，但成交量会有所减少。 此次政策的调整目的仍为打击投资者购房信心，抑制投资需求，使得投资者开始退出房地产市场；同时刚性需求或改善性自住需求也会因政策的密集出台而进入观望。因此，从短期来看，市场会受到冲击，政策效应导致的短期市场观望将会使成交量出现回落，虽可能出现部分项目出现价格优惠或降价，但短期内整体上房价应不会出现太大的变动。 2 在成交量持续下跌和投资客抛售物业的情况下，中期看房价将会出现波动。 在投资需求抑制和刚性需求观望的情况下，投资客群也可能将出现抛售物业的情况，楼市成交量将出现下跌，部分实力偏低的开发项目也将出现价格优惠或下降。随着成交量下跌的持续，开发商压力增大，因此从中期来看，房价将会出现一定的波动。 3 市场供需不平衡的根本矛盾始终存在。因此价格虽有波动但不会出现大幅度的下降。 随着新政的实施，市场成交量下跌，开发商投资热情将得到压抑，新增供应量将减少，市场供求比将呈现下降趋势。而目前中国城镇化进程发展迅速，未来城市对住宅需求仍然很大。因此从长期看，市场供需矛盾仍然存在，价格虽有波动但整体并不会出现大幅度的下降。 4 中等面积的改善型客群由于实力较弱，受政策影响较大，未来该类产品销售难度大。 从目前的政策调控对不同类型的目标客户影响来看，90平米以内的小户型住宅受政策限制和影响小；高端住宅购买者皆实力较强，且对信贷的依赖性较低，因此受政策的影响也比较小。而90平米以上的中户型面积住宅由于购买者实力不足，购房需提高首付后购买压力增大，因此受政策影响较大。 政策回顾 2010年政策一览 2010年政策成因分析 2010年新政解读 政策篇 2010年新政后市预测 应对策略建议 1 现金为王，加快销售速度，加快回笼资金，以保存实力。 2 小步快跑，及时调整项目推售策略，增强项目抗风险能力。 3 保障整体价格水平的基础上，加强营销策略调整；避免大幅度价格调整，以增强购买信心。 4 拓展客源渠道，发展新客群。深入挖掘项目卖点，积极拓展和挖掘新客源。 5 灵活付款方式。积极调整付款政策，如延长首付款交付时间等，以吸引自住型需求客户。 6 加大产品研发力度，加强产品优势卖点树立，以产品优势吸引客户群，弱化价格关注。 * * 1 4月全国房地产发展月报 2 4成都房地产市场月报 3 4月绵阳房地产市场月报 4 4月主要政策分析 目 录 1-4月全国房地产发展情况 1-4月全国房地产投资完成情况 2010年1-4月份，全国房地产开发企业共计完成房地产开发投资9932亿元，比09年同期增长了36.2%；其中住宅开发投资完成6854亿元，较09年同期增长了34%。 在区域分布上，江苏省1-4月完成房地产投资最高，达到了1152.96亿元；其次为广东省，完成房地产投资859.02亿元。1-4月完成房地产投资在500亿元以上的还有浙江、山东、北京、上海、四川等省份。 1-4月份，海南省因年初“国际旅游岛”规划的获批，拉动了房地产业的迅猛发展，房地产投资同比09年同期增长了96.5%；北京市完成投资额相比09年同期增长幅度也达到了64%；四川完成投资增长43%；上海完成投资同比增长31%。 1-4月全国房地产发展情况 1-4月全国房地产开发情况 10.80% 12028 住宅竣工面积 [万平米] 26