第四章房地产供求理论.pptVIP

第四章 房地产证券 第一节 房地产证券概述 一、证券与证券市场 所谓证券，是各类经济权益凭证的统称，用来证明证券持有人可以按照证券所规定的内容取得相应的权益。分为凭证证券和有价证券 凭证证券：包括借据、收据等 有价证券：具有一定票面金额，代表财产所有权或债权，并凭此取得一定收入的书面凭证。主要包括：股票、债券和基金 股票是一种有价证券，是股份有限公司在筹集资本时向出资人公开发行的、用以证明出资人的股本身份和权利，并根据股票持有人所持有的股份数享有权益和承担义务的可转证的凭证。 债券是由中央或地方政府、金融机构、企业等机构向社会公众筹措资金而面向投资者发行的按一定的利率支付利息并按约定的条件偿还本金的有价证券，其本身是一种表明债权债务关系的凭证，并具有相应的法律效力。 基金是指通过发行基金单位（或基金券）将投资者分散的资金集中起来，交由专业的托管人和管理人进行管理，投资于股票、债券、外汇、货币、等金融领域，以尽可以减少风险，获得收益，从而使资本得到增值，而资本的增值部分，也就是基金投资的收益归持有基金的投资者所有，专业的托管、管理机构收取一定比例的托管管理费用。 有价证券的特点 收益性 固定收益：债券、优先股 可变收益：股票、基金 风险性 变现性 价格波动性 二、房地产证券的概念与作用 房地产证券是指以房地产为对象而发行的证券，是将房地产的实物投资转变成证券形态，使房地产的价值由固定资本形态转为具有流动功能的资本性证券。 作用表现在： 筹集资金，促进房地产业的发展 扩大投资参与面 促进房地产公司提高资金使用效益 有利于对外开放的进一步发展 第二节 房地产证券的发行 一、房地产债券 是发行人为筹集房地产建设资金，向投资人出具的，在一定时期内按约定的条件，按期支付利息并偿还本金的书面证明。一般应具备五个因素： 发债人 面额 偿还期限 计息方式和利息率 担保条件 房地产债券的发行 （一）房地产债券发行方式 公募发行 私募发行 直接发行 间接发行 （二）房地产债券的发行程序 制定发行方案 董事会决议 申请政府主管部门批准 签订承销协议 制作认购申请书、债券和债权者名簿 发行募集公告 正式募集 呈报发行情况 二、房地产股票筹资 （一）房地产股票的分类 按照股票投资主体 国家股、法人股、个人股、外资股 按股东权益 普通股、优先股 按是否记载股东姓名 记名股票、不记名股票 按是否具备票面金额 有面值股票、无面值股票 发行方式和发行价格 发行方式 网上发行与网下配售相结合 发行价格 溢价发行 房地产股票发行程序 股票发行前的准备阶段 制定发行计划 形成董事会决议 编制股票发行申请书和股票募集书 股票发行的审批阶段 发行股票申请书 公司营业执照副本 公司董事会决议文件 发行股票的章程和方法 股票发行的可行性研究报告 公司财务报表 发起人认购全部股份总额的30%以上验资证明 准予进行公司固定资产投资的批准文件 政府主管部门要求提供的其他文件 股票发行的实施阶段 签订委托募集合同 认购者认购 股票的交割 向证券管理部门登记 第四节 住房抵押贷款证券化与次贷危机 *