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房地产开发企业代收款项 西安中道财税咨询有限公司 陕西西秦税务师事务所 房地产企业代收款项 一、代收款项的营业税问题 营业税暂行条例 第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。 运输企业、旅游企业、建筑企业例外 营业税实施细则关于价外费用的解释 第十三条条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： (一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； (二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； (三)所收款项全额上缴财政。 房地产企业代收款项 一、代收款项的营业税问题 1、特殊项目的代收费用 （1）代收住房维修基金 国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知 国税发[2004]69号 住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 （2）代收的契税和印花税是否缴纳营业税 税还是费？？ 房地产企业代收款项 一、代收款项的营业税问题 1、特殊项目的代收费用 （3）拆除建筑物、平整土地并代收的拆迁补偿费是否缴纳营业税 国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知 国税函[2009]520号 　　二、 纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 （4）2009年1月1日后，符合营业税暂行条例实施细则第十三条三个条件的代收费用不再缴纳营业税。 房地产企业代收款项 一、代收款项的营业税问题 2、房地产开发企业如何应对 （1）国税发1995 76号文 国家税务总局关于营业税若干问题的通知 国税发199576号 四、关于代理业营业额问题 代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。 （2）国税函（2007）908号文 国家税务总局关于代理业营业税计税依据确定问题的批复 国税函〔2007〕908号 纳税人从事代理业务，应以其向委托人收取的全部价款和价外费用减除现行税收政策规定的可扣除部分后的余额为计税营业额。 纳税人从事代理业务，应凭以下凭证作为差额征收营业税的扣除凭证：营业额减除项目发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或其他合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。 房地产企业代收款项 一、代收款项的营业税问题 2、房地产开发企业如何应对 （3）国税发（1998）217号文 国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知 国税发（1998）217号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局: 　　关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定精神，现通知如下: 　　物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 （4）财税（2003）16号文 （十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。 总之，尽可能运用物业公司来收取各项代收费用，可实现差额征税。 房地产企业代收款项 二、代收费用所得税问题 2009年31号文 第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，①凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；②未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按