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房地产基础知识 房地产的特性 ? 不可移动性； ? 独一无二性； ? 寿命长久性； ? 数量有限性； ? 用途多样性； ? 相互影响性； ? 易受限制性； ? 价值高大性； ? 难以变现性； ? 保值增值性。 房地产的类型 生 地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； 毛 地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地； 熟 地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地； 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； 现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）上开发。 按建筑物的使用性质分类： ? 居住建筑 ? 公共建筑 ? 工业建筑 ? 农业建筑 ? 居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 按建筑结构的主要建材分类： ?木结构　　　 ?钢与砼组合结构 ?混合结构 ?钢结构 ?钢筋砼结构 按建筑物的耐火等级分类： 建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件 的燃烧性能和耐火极限决定的。 根据材料的燃烧性能，将材料分为非燃烧 材料和燃烧材料。 用这些材料制成的建筑构件分别被称为非 燃烧体、难燃烧体和燃烧体。 按建筑物的耐久等级分类 建筑耐久等级是根据建筑耐久年限来划分的。 按房屋的完损等级分类： 根据房屋的结构、装修、设备三个组 成部分的完好、损坏程度来划分： ? 完好房屋 ? 基本完好房屋 ? 一般损坏房屋 ? 严重损坏房屋 ? 危险房屋 房屋新旧程度（成新率）的判定标准是： ? 完好房屋：十、九、八成 ? 基本完好房屋：七、六成 ? 一般损坏房屋：五、四成 ? 严重损坏房屋及危险房屋：三成以下 按层数和高度的分类： ? 低层建筑（ 1～3层） ? 多层建筑（ 4～6层） ? 高层建筑（总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑） ? 超高层建筑（总高度超过100M ） 此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收 益、经营使用方式等形式划分。 高层建筑的国际分类： ? 低高层建筑：层数为9～16层，建筑总高度25～50M； ? 中高层建筑：层数为17～25层，建筑总高度50～75M； ? 高层建筑：层数为26～40层， 建筑总高度75～100M； ? 超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100M以上。 土地使用权出让的年限 根据《中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的最高年限，按土地的用途分别为： ? 居住用地：70年 ? 工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地：50年 ? 商业、旅游、娱乐用地：40年 城市土地所有权 又称土地产权，是物权的一种。是指产权人对房地产的所有权和使用权，以及其它有关房地产的权利。主体是土地所有者，客体是土地。 我国的房地产产权是房产所有权和土地使用 权的统一。 我国实行的是城市土地属于国家所有，农村 土地属于集体所有的土地制度。 产权权益包括： 占有、使用、收益和处 分等房地产的相关权益。 土地所有权的权能 ?土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控 制的权利。 ?土地使用权：是指依法对土地进行实际使用 的权利。 ?土地收益权：是指依法收取土地所产生的自然或法 定的利息和利益的权利，包括收获土地上生长的农作物，收取出租土地的地租等。 ?土地处分权：是指依法处置土地的权利，包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。 房地产产权特征 ?排他性：所有产权的共有特征。产权是可以个人独自拥有，也可以是多人或集体，企业共同拥有，而排斥所有其他（她）人对该项产权的拥有权利。 ?产权客体：必须具备可占用性和价值。自然状态下的空气，由于无法行使排他权利，故不能作为产权客体产生产权。 ?产权的法律性：产权需经国家权力机构（即国土资源局）的认证（即办理了《房地产证》），所有者或占有者对客体的权利才有法律效力 ?产权的非绝对性：1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定： “……土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期……” “……土地使用者未申请续期或者虽申请续期但根据社会公共利益需要收回的，土地使用权由国家无偿收回……” “……国家对土地使用者依法取得的土地使用权，