上海房地产市场分析—浅谈房地产现状和未来走势.DOCVIP

上海房地产市场分析 ——浅谈房地产现状和未来走势 第一章 房地产的综合了解 1.1房地产的含义 所谓房地产，即房产与地产的合称，是房屋与土地在经济关系方面的体现，属于资产的范畴。房屋与土地反映的是物质的属性与形态，而房产和地产则体现着相应的生产关系。由于物质形态的房屋和土地总是紧密相连的，房屋建筑与建筑地块总是连在一起，表现为一种有机整体，因此，在经济形态上，房地产的经济内容和运动过程也具有内在的整体性，房产和地产两个概念常合称房地产。又由于房屋和土地不可移动，或者一经移动就要丧失极大价值，因此，房地产又称为不动产。[] 1.2 房屋，房产，土地，地产 房屋与房产以及土地和地产有着本质的区别，我们通常所说的房屋，是指该建筑物的物质形态或自然特征。我们提到房屋，一般要想到它是人类生活或生产的基本物质条件，想到的是它的形态（例如古代的洞穴巢穴，或是现代的智能建筑），它的建筑材料，建筑质量，具体用途等等，也会想到它是生产 ，分配，交换和消费的客体。而房产是指作为财产的房屋，也就是从财产角度考虑的房屋。提到房产，不仅是指实物形态的房屋，更侧重于指房屋的所有，占用，使用，收益，处分等权利义务关系。 我们通常所说的土地不管是原始状态的土地，还是经过人类开发改造的土地，都是指土地这一物质的资源形态。地产是把土地视为财产时的称谓，这时土地体现的是相应的生产关系。 房产，地产，房屋，土地的区别 从物质形态分 房屋，土地 从财产角度 地产，房产 1.3房地产的分类 1.3.1 房产的分类 (1)按房屋的所有权性质划分分为国有房产，劳动群众集体所有房产，公民私人所有房产等。 国有房产是国家按照统一领导，分级管理的原则，授权国家机关，国有企业和事业单位等机构管理的属于国家所有的房产。一般来说，上述单位在国家授权的范围内对国有房产行使占有，使用，处分等权利，同时负有保护国有房产不受损害的义务。劳动群众集体所有房产是指归集体组织和单位所有的房产，这些组织和单位依法对其享有占有，使用，处分等权利。公民私人所有房产是包括公民建造，购买和受赠得到的房产以及在住房制度改革中以各种优惠形式协助私人购买，建造，从最初价值来源看，带有一定与国家共有成分，但法律上确定为私人所有财产。 (2)按房屋的用途分为住宅，生产用房，营业用房等。 住宅是供人们日常生活居住的房屋，它是最重的生活资料，是人们从事一切社会，经济，文化活动的最基本的物质前提之一，在现代城市中，住宅一般要占到房屋总量的一半左右。生产用房是被物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋，包括工业，交通运输业和建筑生产业等生产活动中所使用的厂房，仓库，实验室和配套服务用房。营业用房是指商店，银行，邮电，旅馆，饭店以及其他经营性服务行业所使用的房屋。 1.3.2地产的分类 地产分为生活居住用地，工业用地等。 生活居住用地包括居住用地，服务于居住区的公共建设用地，道路广场用地，公共绿化用地的等。工业用地主要是指工业生产用地，包括工厂用地，动力设施用地，工业区内仓库与铁路专用线占地和卫生防护地带等 1.4房地产的特征 房地产同其他商品一样，既有商品的一般属性，又有其特殊属性。房地产是实体，价值和权利三者的结合，可以从物理，经济，和社会三个角度来分析房地产的特征。 1.4.1房地产的物理特征：(1)固定性 一般商品具有可移动性，它在生产出来后可以通过运输工具运往全国乃至世界各地，但房地产却不能做到这一点。房产建造在土地上，不论其外行如何，性能与用途如何，从其建造的那一天起，直到它从这块土地上消失，都固定在一定的地方，不能随便移动其位置，房地产的固定性是不变的。比如说，上海的住房困难就不能由新疆的住房的相对宽松来解决。(2)单件性 由于每幢房屋的用途不同，所处的地理位置不同，因而通常它不能像其他普通商品那样按照同一套图纸或方案批量生产或大量复制。每一幢房屋会因其用途，结构，材料，面积，朝向，装饰，高度等的不同而产生许多相异之处。（3）耐久性 房屋通过施工建造完成以后，只要不搬迁，拆毁和烧毁，或只要不遭受地震，风暴，洪水等自然灾害的破坏，使用期限都很长，一般可以达到几十年乃至上百年，像布达拉宫等千年左右仍在发挥效能的古建筑也称不上稀世之物。 1.4.2房屋的经济特怔 (1)房产价值和地产价值具有结合性 某些业内人士的观点认为房价就是房屋的价格，地价就是土地的价格，不应把土地的价格计算在房屋的价格之内，两者应该区分开来，他们的这种说法主要是针对这几年房价老是居高不下而论的，而外界的说法则是：地段好，房价就高，地段差，房价就低。我认为房产作为一种商品，它的价值不仅包括剩余劳动产生的价值（资本家剥削的就是劳动者创造的剩余价值）和建造房屋的各种费用，还应包括土地的价值，包括土地征用税，土地使用权出让金等，所以，房产的价值与地产