拆迁安置房和商品房项目备案申报书.docVIP

第一章 总 论 项目建设背景 XX市XX*实业发展有限公司的“XX·XX”项目是由拆迁安置房和商品房混合构成的项目。整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成XX大道和XX公路之间的居住建筑集群。 XX市按照“经营城市”的理念，已探索出一条“政府主导，市场化运作”的旧城改造路子：遵循“统一规划、整体改造、多轮驱动、利益共享”的原则，按照优化后的控规确定拆迁改造范围，严格按照有关政策统一组织实施拆迁改造。拆迁腾出的土地按照控规划分为若干片块统一组织拍卖。成功地调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动实现多赢格局。 本项目得到了政府的高度重视以及XX市XX*实业发展有限责任公司的倾力投入。项目人员怀着对“XX·XX”巨大的使命感和炽热的激情进行方案策划，力求成为XX市新居工程的典范。 项目概况 项目名称 “XX·XX” 项目 建设地点 XX市XX区XX乡中坝XX区XX乡中坝号地块本工程项目用地位于XX市XX区XX乡中坝二、三、四、八组号地块，东临铁路环线，北临XX公路。规划建设净用地面积： m2，规划总建筑面积：m2。居住户数：户容积率：建筑密度：绿地率：机动车位：辆 研究结论及建议 结论 该项目地价较低，升值潜力较大，占用资金较少，可获得较高利润；项目规模适中，地块平整，适宜进行房地产开发建设；本项目周边用地具扩展性，可持续成片获取，项目有后续发展基础，可长期性的获取利润。 通过项目财务测算，本项目良好的财务分析指标状况，反映出项目具有很好的盈利能力和抗风险能力，项目贷款的还本付息有较大保障，项目在财务上是可行的。 建议 1、密切关注国家政策的变化，视政策情况调整本项目的投资策略。 2、在项目拆迁过程中应注意方式方法，积极协调与政府其它部门的关系，尽量减少拆迁引起的项目风险。 3、对商品房市场走势准确预测判断，掌控销售计划，采取有针对性的营销策略及销售价格和方式，规避市场波动所造成的影响。 主要经济技术指标 主要经济技术指标 序号 项 目 名 称 单位 指标 1 总占地面积（净用地） 平方米 37095.31 2 总建筑面积 平方米 126346 3 建筑容积率 2.80 4 小区绿化率 %以上 30 5 户均面积 平方米/户 89.27 6 地下、地上停车位 个 650 7 综合售价 元/平方米 3500 8 建设投资 万元 25174.02 9 每平方米建设投资 元 1992.47 10 投资利润率 % 43.05 11 全部投资财务内部收益率（所得税前） % 42.21 12 全部投资财务净现值（所得税前） 万元 6495.78 13 全部投资投资回收期（所得税前） 年 1.72 说明：XX市发展计划委员会文件，*计政务投资函[20XX]37号函中备案内容总投资为1.4亿元。本项目建设内容为电梯小高层住宅，建筑方案满足“国六条”要求，每平方米建设投资约为2000元，故总投资超出。第二章 住宅市场分析与营销策略 宏观政策 我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止供求关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。 我国房地产业经过五年的快速发展和一年的宏观调控，进入20XX年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。20XX年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。20XX年国家加大了对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。但是在20XX年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在“十一五”规划的起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。 国务院发展研究中心发布的20XX年一季度《中国房地产业季报》说，保持房价的基本稳定将是今后很长一段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的一系列动作表明，以抑制投资为先的新一轮宏观调控基本启动，中央政府出台了一些专门针对房地产业的宏观调控政策。 据这份最新出台的报告说，随着调控政策的贯彻落实，20XX年房地产市场供求形势将进一步得到改善。房地产开发投资增幅将稳步回落，预计全年增速将在20%左右的区间上下浮动。而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在5%左右。 20XX年是房地产宏观调控年，“国