宁日月湾杨梅地块项目投资建议方案.doc

第一章 总 论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目 1.1.2项目承办单位 海南中汇宏基时代广场投资有限公司 1.1.3项目地点 本项目东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。 1.1.4项目用地性质和用途 主要作为度假居住用地，公共服务用地，酒店会所用地，村庄建设用地， 房车露营地，公共绿地，防护绿地，道路用地，林地，农田，水域，沙滩。 1.1.5项目实施的意义 1、整体规划、统一开发，实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求。在加强万宁市经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升万宁市石梅湾旅游度假区与日月湾旅游度假区的商业档次，显化及提升国有土地资源的内在价值，促进海南的整体发展； 2、符合万宁市经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济的一部分，形成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义； 3、项目区将形成以商务办公、住宅、酒店、商业服务、文化娱乐为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利、待遇； 4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善投资环境，实现经济效益、社会效益和环境效益相统一，推动城市的可持续发展； 1.2项目申请报告的编制目的 为土地一级开发单位提供决策依据。 1.3项目编制依据 1、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》 2、《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 》 3、《万宁市国民经济和社会发展十一五规划纲要》 4、《万宁市城市总体规划（2005-2020）》 5、《城市规划编制办法》 6、《城市规划编制办法实施细则》 7、《城市用地分类与规划建设用地标准》 8、《万宁市日月湾旅游度假区总体规划》 9、万宁市人民政府与浙江中汇控股集团公司签订的《开发建设日月湾地块项目框架协议书》 10、委托方相关规划要求 1.4项目概况 1.4.1项目内容 对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“七通”和地块内场地平整，达到土地作为旅游、商住综合用地可挂牌出让的条件。 1.4.2项目规模 本土地一级开发项目实际进行开发的用地面积为326.12公顷，包括度假居住用地28.57公顷，公共服务用地1.40公顷，酒店会所用地4.08 公顷，村庄建设用地4.75公顷， 房车露营地16.85公顷，公共绿地10.42公顷，防护绿地41.57公顷，道路用地11.38公顷，林地160.93公顷，农田20.52公顷，水域11.89公顷，沙滩13.78公顷。 1.4.3开发建设成本费用估算 项目建设总投资45077.54万元，全部由建设单位自筹解决。 1.5项目综合评价结论 项目建设符合《万宁市土地利用总体规划》、《万宁市城市总体规划》内容，适应万宁市社会与经济发展的形势，为万宁市经济发展提供一个良好的基础设施条件。 项目的建设将推进地区经济发展，是促进旅游、服务业发展从而带动经济结构转型升级的需要，也是加强生态环境保护的需要，可以实现地区经济、社会双重效益。因此项目的建设对万宁市社会与经济的发展意义重大。 项目总体方案设计合理，投资规模适宜，本项目建设是可行的。为此建议有关部门给予大力支持，促成项目早日建设，早日发挥作用。 1.6建议 1、项目主要风险来自工程风险和管理风险，承办单位应加强管理力度，积极推行先进的管理办法，争取通过有效的管理避免风险。 2、承办单位要组建一支精干、高效、专业、配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥。 3、台风、雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工，以防水土流失。 4、城市道路路面结构设计还有要考虑原地面承载力，建议在施工实施前钻孔取土分析土质，对本报告初步拟定路面结构，再进行校核计算，最终决定路基处理的方案。 5、建议使用商品水泥混凝土，尽量不在现场设拌合站，减少对城区环境的影响。 第二章 项目的界定与现状描述 2.1宗地法律关系 1、宗地性质及基本情况 万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目位于万宁市日月湾旅游景区内，东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。 2、宗地实际用途