湛江美食广场商业地产项目投资建议方案.docVIP

目 录 一、项目现状 3 1、XXXX 3 （1）用地与建设内容 3 （2）报批情况 3 （3）招商情况 4 （4）项目由来 4 2、湛江XXX房产置业有限公司 5 （1）历史沿革 5 （2）管理架构 6 （3）财务状况及说明 7 二、投资环境 9 1、地理位置与人口 9 2、经济发展与产业结构 10 3、社会消费及商圈 11 4、城市规划 12 （1）“十一五”规划 12 （2）海滨大道规划 12 （3）XXX区城中村改造 13 （4）商圈规划 13 5、优惠政策 15 三、项目招商业态市场分析 16 1、餐饮业 16 （1）发展过程 16 （2）现状分析 16 （3）政府规划 18 2、休闲娱乐业 19 3、宾馆酒店业 19 四、项目周边租金情况 22 五、项目优势与风险分析 23 1、项目优势与机会 23 （1）业态综合互补 23 （2）政府关系和商户经验 23 （3）城市规划及发展 23 2、劣势与风险分析 23 （1）土地性质 23 （2）项目招商 23 （3）装修款代垫担保 24 （4）楼房加建 24 （5）现金流 24 六、收益测算 26 1、基础假设 26 2、财务测算 27 （1）收入测算 27 （2）经营费用测算 28 （3）利润测算 28 （4）效益指标测算 28 七、结论与建议 30 附表：2010年-2029年项目现金流量表预测 35 一、项目现状 1、XXXX （1）用地与建设内容 XXXXX项目位于湛江XXX区，地处XXX路与XXX交汇处，占地132.2513亩，用地性质为集体土地。根据湛江市国土资源局于2006年3月颁发的《集体土地使用证》，该土地所有权属于XX村委会，土地使用权属于XXXXX项目的开发主体——湛江XXX房产置业有限公司。 XXXXX项目位置图 XXX项目始建于2006年，为当年湛江市重点建设项目，承建方为江苏省第一建筑安装有限公司，工程主体包括A\B\C\D\E\F\G共7栋，层高为3-5层，规划总建筑面积为56966M2。目前项目主体工程已完工，园林、道路工程处于收尾阶段，还没有办理房产证，正在按入住商户要求对A\E\F\G栋已招商面积进行内部装修，以及对D栋后附楼进行改建（加盖约2000M2），相关工程计划于2009年底完成。 XXX项目鸟瞰效果图 XXX项目总建筑面积差异表 序号 栋号 建筑面积（M2） 规划许可面积 与江苏一建结算面积 对外招商面积 1 A 9023 9113.1 9113 2 B 7785 7971.5 7783 3 C 8159 8142.8 8083 4 D 8774 9331 11000 5 E 10488 10452.3 20000 6 F 7951 8135.8 7 G 4786 4740.5 5000 合计 56966 57887 60979.1 （2）报批情况 序号 时间 批准机关 批复内容 1 2006年1月19日 湛江XXX区管委会 XXX项目立项批复 2 2006年1月20日 湛江XXX区规划国土建设局 项目用地审查意见 3 2006年2月8日 湛江市城市规划局 项目用地规划设计条件批复 4 2006年3月16日 湛江市国土资源局 集体土地使用证 5 2006年3月14日 湛江市城市规划局 建设用地规划许可证 6 2006年4月13日 湛江市城市规划局 项目规划方案批复 7 2006年4月24日 湛江市城市规划局 项目用地工程管线规划设计方案批复 8 2006年5月31日 湛江市城市规划局 项目建筑方案批复 9 2006年6月7日 2006年6月28日 2006年7月6日 湛江XXX区规划国土建设局 建设工程规划许可证 10 2006年6月12日 湛江XXX区管委会 项目变更建筑面积批复 11 2007年2月12日 湛江市建设局 建筑工程施工许可证 （3）招商情况 目前已招商面积45113 M2，商户业态有夜总会（XXX）、餐饮（XXX、XXX、XXX、XXX）、酒店（未定）和银行（湛江农信社），租赁合同签署情况如下： 序号 栋号 租户 面积（M2） 业态 租金（元/ 月?M2） 租期 免租期 1 A XXX等 8913 餐饮、茶艺 40 09.7.1-24.6.30 1年 农信社 200 银行 10万/年 09.7.1-24.6.30 1年 2 B - - - - - - 3 C - - - - - - 4 D XXX 11000 酒店 30 08.6.30-28.6.29 1年 5 E XXX 20000 夜总会 40 09.7.28-24.7.27 2年 6 F 7 G XXX 5000 餐饮 40 09.7.1-24