土地一级开发威尼斯水城项目备案申报书.docVIP

目录 报告提要 ii 1 项目背景及范围 6 2 项目区域基本情况调查 7 2.1 项目区域规划情况调查 7 2.1.1 地块数据统计 7 2.1.2 主要统计结果 8 2.2 类似案例调研 10 2.2.1 案例基本情况 10 2.2.2 双方分工及投入 10 2.2.3 土地价款之费用上缴 10 2.2.4 双方收益分配 10 2.2.5 分配模型破解 11 2.3 项目区域土地情况调查 12 2.3.1 项目区域土地面积 12 2.3.2 土地权属和村庄分布 14 2.3.3 村庄人口及户数 14 2.3.4 项目区域地类情况 15 3 项目开发成本计算及资金安排 16 3.1 土地征收成本 16 3.1.1 新增建设用地有偿使用费 16 3.1.2 征地补偿 16 3.1.3 青苗补偿 16 3.1.4 林木补偿 16 3.1.5 养殖水面补偿 17 3.1.6 耕地占用税 17 3.1.7 耕地占用复垦费 17 3.1.8 社会保障费 17 3.1.9 征地补偿统计 18 3.1.10 居民安置非现金补偿 18 3.1.11 居民安置土地成本 19 3.1.12 居民安置现金补偿 19 3.1.13 征地拆迁其他费用 20 3.1.14 土地征收总成本 20 3.2 工程建设成本 20 3.2.1 五通一平工程费用 20 3.3 项目前期后期费用 21 3.4 项目总投资 21 3.5 项目工期与资金安排 21 4 项目经济可行性分析 23 4.1 土地成交收益上缴 23 4.1.1 上缴项目分项 23 4.1.2 上缴项目总和 24 4.2 静态分析 26 4.2.1 当前市场情况 26 4.2.2 本项目规划指标 26 4.2.3 本项目土地出让净收益 26 4.2.4 本项目可分配收益 26 4.2.5 静态分析结论 27 4.3 动态分析 27 4.3.1 土地成交价款之于控规调整与市场预期的双因素变动 27 4.3.2 土地出让净收益之于控规调整与市场预期的双因素变动 29 4.3.3 待分配收益之于控规调整与市场预期的双因素变动 31 4.3.4 结合双因素变动的待分配收益经济分析 33 5 合作模式选择 36 5.1 控规不调整的静态情况 36 5.2 控规调整的动态情况 36 5.2.1 控规调整目标 36 5.2.2 土地出让保底价格 38 5.2.3 合作模式一：分别投入，价格保底，按投入分成 38 5.2.4 合作模式二：整体投入，价格保底，按比例分成 39 5.2.5 合作模式三：整体投入，价不保底，土地分成 39 5.2.6 合作模式四：上缴10%，整体投入，保底分成 40 6 本项目合作对策与措施 42 6.1 坚持推进控规调整 42 6.2 推荐合作模型的选择优先次序 42 6.3 准备应对对方提出收益封顶 42 6.3.1 作法一：分别投入，上缴10% 43 6.3.2 作法二：分别投入，上缴26% 44 6.3.3 作法三：整体投入，上缴10% 46 6.3.4 作法四：整体投入，上缴26% 48 6.3.5 保底封顶模式情况下的优先次序 50 项目背景及范围 2009年底海南国际会展中心项目土地挂牌的捆绑项目。 2010年1月14日与海口市国土局首次正式对接。 根据现行《海口市江东组团片区控制性详细规划》，并结合于海口市国土局接洽沟通的意见，目前的威尼斯水城包括了从鲁能皇冠假日以东、规划中滨海东路以北、桂林洋农场以西、海岸线以南的约5248.55亩的范围。（如下图所示） 项目区域基本情况调查 项目区域规划情况调查 按照现行江东控制性规划，项目区域规划有地块11块（30#地块到40#地块）。 地块数据统计 根据江东片区现行规划分图则，整理列表如下： 威尼斯水城基本规划数据摘要（自江东控规） 地块编码 用地性质 用地性质代码 用地 面积 容积率 建筑 密度 建筑限高 绿地率 30 地块 3001 广场用地 S2 23883 　 　 　 　 3002 防护绿地 G22 37311 　 　 　 　 3003 河港用地 T42 110757 　 　 　 　 3004 商业用地 C21 38234 1.2 30 20 35 31 地块 3101 河港用地 T42 102116 　 　 　 　 3102 防护绿地 G22 84575 　 　 　 90 32 地块 3201 防护绿地 G22 79801 　 　 　 90 3202 一类居住用地 R11 263761 0.8（1.2） 22 13（19） 45 33 地块 3301 幼儿园用地 R12 10895 0.8 25 13 45 3302 一类居住用地 R11 295745 0.8（1.2） 1