土地估价案例分析.docVIP

实践日志 徐海超 威海华地土地房地产评估有限公司 一、基本情况 1. 实践项目名称：2012年威海市征地区片综合地价调整项目 2. 参加项目时间：2012年2月至2012年6月 二、实践活动内容简述： 该项目是为调整威海市征地区片综合地价而开展的。相较于其他日常评估项目，该项目具有综合性、专业性、技术难度大、数据量大等特点。征地区片综合地价是国家推动征地制度改革倡导实施的征地补偿计算办法，旨在将征地补偿标准与经济社会发展水平相挂钩，使被征地农民能够分享城市和经济社会发展的成果。《山东省征地区片综合地价标准》于2009年3月30日颁布，同年7月1日正式实施。根据《国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知》（国土资发[2008]135号）关于“征地补偿标准原则上应每2—3年更新一次，逐步提高”的要求，以及《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号）中“征地区片综合地价每3年调整一次”的要求，山东省现行征地区片价标准开始启动更新调整工作，以充分反映经济社会发展、物价因素变化，切实维护被征地农民利益，促进经济社会平稳协调发展。 三、在实践中参与的工作内容： 本人在该项目中，主要参与了外业调查、内业数据处理、编写调整报告等工作。具体工作如下： （一）收集资料 在主要负责人的指导下，根据项目需要我主要收集了以下资料： 1、综合经济指标资料。包括2009—2011年的人均GDP、地方财政收入、人均耕地数量、农民人均纯收入、城镇及农村居民最低生活保障水平等，从统计年鉴和统计公报查阅。 2、历史征地补偿水平。2009—2012年当地实际发生征地案例的征地补偿水平，从威海市国土资源局进行收集。 3、上一轮全省征地区片价价格 （二）外业调查 在外业调查中，我参与了区片划分影响因素调查表的设计，调查表以行政村为单位，根据项目需求来进行设计，如调查主要农作物种类、土地区位、农作物年产值等。然后根据所划分区域和地段到现场实地收集数据，并调查基层人员对区片地价调整的意见。 （三）内业数据处理 调查表完成后，根据项目要求，利用计算机将调查数据进行电子化，这个环节工作量大，内容繁琐，需要仔细认真，同时还要对调查表上所填数据进行甄别分析，对有疑问的数据及时核实，确保数据的准确性和可靠性。数据录入完毕后，对数据进行内业测算工作，形成初步测算结果。 （四）编写调整报告 初步调查结果形成后，由我负责威海市市区征地区片综合地价标准调整报告的编写，报告分为工作组织及过程、调整成果、成果调整过程、调整结果的确定、成果应用说明及附件六部分，其中重点是成果调整过程的编写，包括征地区片价成果调整的基本思路与技术路线、现有征地区片价实施情况、区片调整情况及过程、区片价调整过程四部分，对这四部分我做的工作分别进行总结如下： 1、征地区片价成果调整的基本思路与技术路线 这部分的内容包括调整对象、调整原则、调整依据、调整重点、调整工作流程图、时间安排。主要是根据规程要求和项目实际情况进行编写。 2、现有征地区片价实施情况 通过征求有关政府部门、土地管理部门及被征地集体单位的意见，以及将威海市现有区片价与全省其它地市区片价进行分析比较，我们认为威海市现有征地区片的范围、级别划分及价位总体合理，对土地管理工作有非常重要的意义。但现有征地区片地价在实际利用中也发现局部不合理，主要反映两点：一是部分行政村跨区片级别，同村不同价，二是羊亭镇与张村镇区片级别差两级，由于两镇地理位置相邻，同一征地项目涉及到征用两镇的土地。同时还分析了实施三年间社会经济的变化以及征地区片价与三项税费之和对比情况。 3、区片调整情况及过程 由于现行威海市区片级别与范围总体合理，与各区域的经济增长、农民人均收入、国有土地价格水平相一致依据，因此本次区片级别不做大范围的调整，根据征地过程中发现的问题及三年来各区域的实际变化进行局部调整。并且进行了调整前后的面积对比。 4、区片价调整过程 首先进行了区域经济、财政收入、农民人均收入与消费、城镇及农村居民最低生活保障水平及物价指数增长分析，根据以上对威海市综合经济指标、物价指数和征地案例补偿水平的变化分析，本次调整需调高区片价水平。征地区片价测算的基本方法主要有农地价格因素修正法、征地案例比较法、年产值倍数法等。实际操作时，要求应选择两种或两种以上方法进行测算，并根据测算结果综合确定征地区片价。本次区片价调整根据威海市的实际情况采用农地价格因素修正法和征地案例比较测算法综合确定征地区片价。通过上述测算得出初步测算成果，并经过多方论证与平衡，最终确定威海市征地区片综合地价。 （五）心得体会 对我个人来说，之前对于土地成本法中的涉及的征地区片价一直是一知