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房地产投资管理办法 （试行稿） 目 录 第一篇 概 述 2 第一节 总 则 2 第二节 职责分工和管理原则 2 第三节 各阶段评审主要节点控制 5 第四节 投资评审大会的组织 6 第二篇 项目宗地投资评审 8 第三篇 规划设计方案评审 11 第四篇 经营方案和操作方案评审 14 第一节 评审流程及评审资料 14 第二节 基本情况介绍 15 第三节 项目总体定位 16 第四节 项目经营目标 16 第五节 编写指引 16 附件一 可行性研究报告 19 附件二 合同重点条款 23 附件三 《房地产投资管理办法》表图一览 25 第一篇 概 述 第一节 总 则 为了提高合生创展集团房地产业务投资决策的合理性、科学性，在宗地投资评估、规划方案评审到阶段项目经营和操作方案评审几个主要决策阶段，控制几阶段主要指标逐步达到以下效果：成本越来越低，投资效益越来越高，销售均价越来越高，投资风险越来越小的目的。特制定本办法。 房地产重大投资决策的最高机构为集团董事局，并成立投资评审小组，为非常设机构，对董事局负责。 房地产投资评审小组，主要对三阶段主要的投资节点进行评审：宗地购买投资评审（确定买不买，投资决策的核心是以低价获得优质地块）、规划方案和财务指标测算（确定买后做什么，投资决策的核心是确定优质赢利模式，控制投资成本）、经营和操作方案评审（确定项目如何做，投资决策的核心是控制投资明细成本，确定第二阶段赢利模式下的总体计划部署方案）。 投资管理办法适用于集团所有房地产投资阶段项目，上述三阶段主要投资节点若未经过投资评审小组的评审则不予支持，但在特定战略情况下由经营班子建议报董事局批准的投资或董事局直接下达的投资决策可不按本办法执行。 本办法使用周期为一年，每年根据实施反馈进行修订。 本办法的最终解释权归集团总部 第二节 职责分工和管理原则 投资评审小组下设秘书组，全面负责三阶段投资评审会议的会务组织与文秘协调工作，以及投资评审小组成员的决策绩效、福利管理等日常事务。秘书组由集团开发与营销管理中心，工程设计管理中心，经营与财务管理中心，人力资源管理中心及企业发展中心各派一人兼任组成。组长由提案所属主管部门担任，其他小组成员配合。 每阶段的投资方案地区公司必须初评，条件符合要求才能正式提交集团，并且都要采取上会的形式，即地区公司上报的投资方案首先要由集团总部主管中心进行方案评审，最迟不超过三个工作日内，评审不合格者退回重做方案，评审合格并符合本办法各阶段要求的资料后再由秘书组安排时间（但最迟不超过五个工作日或提案单位要求的最迟时间）召开投资评审大会。 每阶段投资方案的评审也要经过专业评审，即地区公司的投资方案要提前上报集团总部主管中心，集团总部主管中心主持评审会议并要相应在评审大会上出具专业意见。 每阶段的评审资料均须地区公司负责人签名、盖章后由地区人力资源中心负责上报给集团人力资源管理中心，集团人力资源管理中心负责将资料转发给各阶段的主责中心，宗地购买投资的会前资料评审与专业评审由集团开发与营销管理中心主责，规划方案的会前资料评审与专业评审由集团工程设计管理中心主责，经营与操作方案的会前资料评审与专业评审由集团经营与财务管理中心主责。 三阶段的评审会议都要形成明确的执行决议，以投资控制指标文件的形式下达给地区公司或实操单位，地区公司或实操单位要按照控制指标严格执行。同时，各阶段投资控制指标亦成为投资评审小组的决策绩效指标。 各地区公司对于各阶段投资控制指标有完成责任，体现于经营方案评审后形成的项目全盘经营控制指标。同时要加强现金流指标的控制。 指标设立：对地区公司月度和年度进行现金流量超标的指标考核。 指标考核：当地区公司当年现金流量超标时 如果连续两个月超标，集团对地区公司发出预警，地区公司必须做出资金调整计划报备。 如果连续三个月超标，超出年现金流量计划累计至当月数的3％，地区公司所有现金使用计划都必须报集团审批，至超标部分恢复正常为止。 在集团审批监控下，若在1-2个月内使超标的缺口恢复了正常，则将超标期间超标现金流额度的5％作为集团监控有效的奖励。 超标调整指引：当年度现金流量累计超标时，建议地区公司以调整工程量，调整工程进度及调整付款进度等方式将超标部分现金流量恢复正常计划内范围。 指标考核实施细则：由地区公司制订，并报集团总部备案。 三阶段投资节点评审的指标控制原则是：成本递减，利润率递增，售价递增，风险递减。 三阶段评审分三类情况，分别为第一类招拍挂购地，第二类收购股权或公司方式购地，第三类土地储备性质购地。三类购地投资节点的时间为： 第一类招拍挂购地：地区公司报名参加招拍挂前，必须完成宗地评审及规划设计评审。土地出让合同签订后一个月内完成经营和操作方案评审，经营和操作方案评审通过后一个月内必须开工。 第