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山东临沂南坊项目 市场调研报告 2008年5月目录 第一部分 临沂城市环境分析 4 第一节 临沂城市概况 5 第二节 临沂经济状况 9 第三节 临沂城市发展规划 12 第二部分 临沂房地产市场环境 14 第一节 历年房地产市场运行情况 15 第二节 07－08年土地市场调研分析 18 第三节 临沂市住宅销售状况分析 23 第三部分 区域市场分析 26 第一节 区域发展概况 27 第二节 板块区域分析研究 29 第三节 区域市场综述 55 第四部分 临沂商业环境调研分析 59 第一节 商业环境背景 60 第二节 临沂商业规划 61 第三节 商业市场调研与分析 63 第四节 本案周边商业布局简析 69 第五节 未来商业发展趋势 72 第六节 商业环境总结 72 第五部分 主要竞争楼盘分析 73 第一节 沂龙湾 74 第二节 齐鲁园 78 第三节 南坊板块将入市项目分析 81 第四节 外滩明珠 84 第五节 凤凰城 86 第六节 结论 88 第六部分 客户群问卷调查与分析 89 第一节 市场调查量化统计报告说明 90 第二节 调查结果分析 91 第三节 目标客户群问卷调查总结 135 第七部分 项目基地分析 137 第一节 项目基地概况 138 第二节 基地环境研究 139 第三节 区域发展研究 144 第四节 项目地块研判 147 第八部分 项目定位建议 151 第一节 产品基本定位 152 第二节 目标客户群定位 154 第三节 项目形象定位 155 第九部分 项目规划设计建议 159 第一节 项目设计亮点建议 160 第二节 总体平面规划建议 166 第三节 社区道路交通规划建议 169 第四节 景观规划建议 169 第五节 单体建议 171 第六节 住宅各功能区设计建议 172 第七节 设施及配套 175 第八节 材料及装饰 177 第十部分 项目开发时序建议 180 第一部分 临沂城市环境分析 第一节 临沂城市概况 一、临沂区位 临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨东经117度24秒119度11秒，北纬34度22秒36度22秒，南北最大长距 228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村 四、临沂人口 临沂市是一个多民族聚居区，共有102.5万人。全国第五次人口普查显示，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等45个民族, 除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.44%。县区 面积(平方公里) 乡、镇、办事处(个) 行政村(个) 户数(万户) 兰山 650.37 11 ＊409 25.51 罗庄 370.37 8 141 14.25 河东 727.63 12 ＊410 18.04 郯城 1306.58 17 674 26.23 苍山 1799.86 21 1056 31.60 莒南 1752 18 759 34.48 沂水 2334.8 19 ＊1046 36.09 蒙阴 1601.6 11 465 17.69 平邑 1824.79 16 728 29.32 费县 1903.75 18 563 28.61 沂南 1774.08 17 600 30.24 临沭 1038.01 12 300 19.3 （数据来源于临沂统计局） 注：村居数中带＊的为村居合并后未最后确定的数。规模以上工业企业达到2769家，累计完成工业增加值.68亿元，同比增长24.%；产品销售率97.66%，同比上升0.21个百分点。规模以上工业实现主营业务收入.52亿元，增长3.1%，实现利税合计165.80亿元，其中利润总额1.11亿元，同比分别增长35.26%和37.39%。二、主要经济指标分析 1、国内生产总值（GDP） 2007年全市经济社会呈现出了又好又快的发展态势，全市实现经济总产值1660.5亿元。 2、人均GDP 随着国民经济的发展，临沂市人均GDP的呈现