《2010年房地产设计创新研讨会》学习报告.pptVIP

《2010年房地产设计创新研讨会》学习报告 日 期： 2010年12月 设计创新是房地产产品品质与项目赢利的源泉，以设计创新为主题百锐地产大讲台在北京举行《2010年房地产设计创新研讨会》，主要精选了项目设计四个关键环节：房地产标准化体系与室外总图装置、住宅设计‘偷面积’方法、户型定位5段论推导、园林景观创新，这些环节都是决定项目成败的关键，需要不断突破、创新。 为了提高集团设计管理人员的专业素质，人力资源部组织设计管理部、宣城项目公司、巢湖项目公司、六安项目公司等设计管理人员参加学习，非常感谢集团领导、集团职能部门、各项目公司给我们这次学习的机会，现就这次学习的内容谈谈个人的心得与体会，与各位领导及同事共同分享。 序 言 一、关于标准化 房地产标准化体系与室外总图装置 1. 标准化的理解：发现规律、不断重复、形成企业行为。 2. 标准化的形成基于客户行为的标准化产品：产品包含市场因素和自身因素，市场因素包括客户、竞争对手等等；自生因素包括成本、周期等等。其中选折以客户维度作为产品决策第一重要因素。 3. 以设计标准化为主导的标准化过程，标准化体系、标准化管理模式主要分为： 客户行为：自我实现、尊重、归属、安全、生理需求等等； 居住要求：空间尺度、功能组织、部品性能、物理指标、设备要求等等 技术标准：部品标准、工程标准、技术标准； 设计标准化: 总图装置、建筑标准化、景观标准化； 4. 住宅的标准化就是建立一个行业产品的基准平台，标准化产品要高于 国家规范要求。 二、标准化的需求分析与需求的异同 房地产标准化体系与室外总图装置 需求分析 1. 人力资源不断摊薄 2. 决策时间太长 3. 工程变更签证太多 4. 品质缺乏保障 5. 规模经营优势未能体现 6. 规模扩张中的瓶颈：效率低下、 品质问题、风格缺失 7. 行业的快速发展 8. 发展由粗放向精细化的转型 9. 客户需求不断提升 房地产标准化体系与室外总图装置 不相同的需求： 开发商：成熟开发商要从流程角度，新公司要从细微的材料质量控制入手 专 业：设计需要产品库、工艺需要采购标准化 岗 位：领导需要管理标准化、职员需要操作标准化 产 品：豪宅与廉租房、首次购房与多次置业、不同的产品需要不同的标准化 深 度：标准户型与设计流程、栏杆标准图与施工图标准化、不同的需要有不同 深度的标准化 相同的需求： 提升品质：从专业层面看，标准化是避免由于不熟悉企业业务带来的设计失误、工程失误的 重要保证 节约成本：从管理层面看，标准化是有效降低企业运营成本的重要手段 实施深度：标准化是以设计为先导，包括成本、采购、施工、验收、维护在内 的全过程的产品实现过程 快速复制：从企业层面看，标准化是为了满足企业业务快速增长时实现快速复制成熟产品的前提 标准产品：标准化的目的都是为了终端使用者能方便快捷的使用，深度以满足使用者的使用习惯 为其本要求 三、标准化体系的建立 房地产标准化体系与室外总图装置 总结 技术及方法 （凝聚、沉淀、传承） 目标：盖什么样的房子 实现：用什么样的材料 手段：用什么样的构造 2. 系统的产品分析： 总结、归纳、实践 对企业典型设计问题、热点投诉问题进行分析、归纳、总结共性的问题明确规定及要求， 3. 标准化体系： ⑴ 理念与执行：使用应用规模、标准化方式探索（设计标准化、技术标准化、部品标准化、流程标准化） ⑵ 管理标准化：流程标准化、设计周期 房地产标准化体系与室外总图装置 ⑶ 设计标准化---单体： 产品创新----情景花园洋房 ● 给客户私有室外空间，彻底改变住宅的封闭特性 ● 为邻里提供交往的场所 ● 改变多层住宅形象，提高品质感 建立产品库：产品基本信息、产品特点 ⑷ 设计标准化---景观标准化：景观设计导则 景观构成分为绿化、道路、场所、硬质、庇护、水景、照明 ⑸ 部品标准化 完整的部品设计：设计图纸、工艺做法、材料明细、安装说明 部品设计流程：单体设计与订单部品设计互提要求、单体设计与独品设 计共同寻找适合载体 部品战略采购：包括集团统一采购、区域统一采购 房地产标准化体系与室外总图装置 ⑹ 技术标准化 标准化项目技术应用（万科）： ● 规划设计：环境保护、人工湿地、生态人工湖、雨水利用、中水利用 ● 建筑单体：复合式厨房、遮阳、西向隔热 ● 景观：渗水路面、佛甲草 ● 设备部品：新三级钢、冷轧钢网、变压止逆阀烟道、倒置式屋面、太阳能热水系统 ⑺ 精装修 ● 成立工作机构：标准化工作组、全面家居核心小组 ● 工作