万科商业地产基础知识培训专题课件.pptVIP

* 设计应遵循的商业原则 原则一：土地的高强度开发 用足底商、用足建筑密度 争取最大的商业展示面、延展面 原则二：便捷的外部交通诱导 实现公交车站，地铁站与项目地块的零距离互动 运用各种手法将人流快捷引入内部步道体系 有机组织各个内部环流之间的衔接空间 原则三：高效的内部人流组织 商业的道路不是用来“走”的，而是用来“逛”的 商业做的是人流而不单单是交通 原则四：重估楼层价值体系 二层及以上铺面层高设计 二层及以上步道平台设计 利用特殊交通方式拉动竖向人流 垂直楼面租金效益的重新分配 原则五：创造高附加值空间 挖掘独幢商业潜力 创造高体验性空间 原则六：商业建筑本身就是广告系统 充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用 创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知 注重广告体系与建筑形象的一体化、协调性 原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质 以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色 以地方文化策略对待本土的商业设计与改造：新天地与城隍庙 原则八：设计具有社区活力的城市公共空间 以商业公共空间建设推动社区的精神文化生活与日常邻里交流 以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣 商业设计难点 * 原则一：土地的高强度开发 用足底商、用足建筑密度，争取最大的商业延展面 50% 设计应遵循的商业原则 商业设计难点 * 原则二：便捷的外部交通诱导 实现公交车站，地铁站与项目的零距离互动 运用各种手法将人流快捷引入内部环行步道体系 有机组织各个内部环流之间的联接空间 设计应遵循的商业原则 商业设计难点 * 原则三：高效的内部人流组织 商业的道路不是用来走的，而是用来逛的 商业做的是人流而不是交通 设计应遵循的商业原则 商业设计难点 * 原则四：重估楼层价值体系 二层及以上铺面层高设计 二层及以上步道平台设计 利用特殊交通方式拉动人流上行 垂直楼面租金效益的重新分配 设计应遵循的商业原则 商业设计难点 * 原则五：创造高附加值空间 挖掘独幢商业潜力 聚敛人气，活跃商气，使广场成为城市公共活动的载体 借助围合性广场空间形成商业黄金点，提升局部商业价值 借助广场与街道形成的空间序列来丰富空间体验和感受 沧州鼓楼商业中心 上大弘基休闲广场 设计应遵循的商业原则 商业设计难点 * 原则六：商业建筑本身就是广告系统 充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用 创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知 注重广告体系与建筑形象的一体化和协调性 设计应遵循的商业原则 拉斯维加斯弗里蒙特步行体验街 绿地 MAX MALL 商业设计难点 * 原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质 以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色 以不同的地方文化策略对待不同的商业设计与改造：新天地与城隍庙 旧城城市肌理 设计城市肌理 上海复地城隍庙广场 上海复地城隍庙广场 设计应遵循的商业原则 商业设计难点 * 原则八：设计具有社区活力的城市公共空间 以商业公共空间建设推动社区的文化生活与日常邻里交流 以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣 新加坡这个项目修建的时间较早，当初的目的可能是要创新，给人一种新奇的感觉。这种商业街与业态有一个匹配性的问题，它非常适合做餐饮休闲类的商业。因为这种商业街会有一个很大的中空，透过这个中空的造型，消费者可以在底层就看到高层的店铺，具有极佳的展示面。另外，这种通透的大厅能够给人带来一种融于自然的感觉，最大限度地为消费者创造了像是在室外行走的感觉。 立体型商业步行街也有其自身的弊端，一方面中空的设计所浪费的商业面积很大，费尽心思所营造的气氛可能还是达不到室外步行街的自然效果。另一方面，坡度的设计可能导致消费者在行走时容易疲劳。通常来讲商业街的基座面积越小、坡度越大，消费者也就越容易感到疲劳 设计应遵循的商业原则 商业设计难点 * 恭请大家 END END 中广信愿与您一同守候，见证辉煌！ * * * * * * * * * * * * * * * * 商业地产赢利要点 综合商业主题定位的自主性是商业能力的集中体现，也是未来商业物业研发能力的基础 包括市场定位、客户定位、业态定位 主题定位会随着市场变化而不断优化调整，这是对运营管理能力的考验 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 * 商业地产赢利要点 选择合适时机退出，是中国商业地产运营链条必须解决的最后一个问题 退出机制是提高项目IRR水平的关键 可选择的退出机制有：发行REITs、投行或基金收购、分拆后IPO、股权交易、资产置换、整售、散售等 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 * 如何进行商业定位 五 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业客户定位 如何进行