房地产企业开发成本的核算.ppt

开发成本核算学习的主要内容 相关资料收集 计税成本的核算的全部程序 开发成本分配方法 开发产品完工确认条件 开发产品计税成本支出的内容 开发产品后续成本调整 相关资料收集 在开发成本对象确定后，负责项目核算的财务人员按开发进度的进展情况，收集整理如下相关资料：项目的可行性研究报告、土地转让（出让）合同、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设过程施工许可证、项目开发总规划图、工程施工合同台帐、配套实施合同、融资借款合同、预、销售合同台帐。对这些资料所涉及的金额、时间、进度等都必须做到心中有数，动态跟踪，及时做好原始记录和相关台帐。? 计税成本的核算的全部程序 图示 成本对象的划分 房地产开发企业甲拿到一块土地，面积100亩，计划分两期开发，一期20亩，沿街开发高层两栋，下面五层是商铺，上面25层是住宅；另有配套会所一个，地下人防车库一个。 二期80亩，规划为多层6栋，高层4栋，非人防独立车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。 请考虑该企业成本对象如何划分。 计税成本核算的全部程序 一、合理确定计税成本对象 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。计税成本应该既包括当期全部计入销售成本进行抵扣的，也包括在开发产品成本核算以后各期抵扣的，还包括转固定资产通过折旧逐期抵扣的，共三种情况。 企业在开工之前应该合理确定计税成本对象,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 计税成本对象的确定，必须遵循《新31号文》第26条规定的“可否销售原则”、“分类归集原则”、“功能区分原则”、“定价差异原则”、“成本差异原则”、“权益区分原则”等6大原则。 （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（公共配套设施、可售面积） 计税成本核算的全部程序 （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。如营业房和住宅。 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。如营业房和住宅、别墅。 （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 计税成本核算的全部程序 计税成本对象的确认原则与开发成本（房屋）核算对象的确认原则是有明显区别的。一般说来，开发成本（房屋）核算对象的确认原则有三：???其一是，一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概预算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象；???其二是，同一地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；???其三是，对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象（分期分片开发）。???我们在实际工作中，在确定会计核算的成本核算对象时，应该结合计税成本对象的确认原则，很大程度上必须遵循计税成本对象的确认原则。否则，会有较大的涉税风险。 计税成本核算的全部程序 二、严格按照计税成本项目的内容核算 《新31号文》第27条，对开发产品６个计税成本项目的具体核算内容进行了明确规定，企业必须严格按照规定分成本项目进行核算。 三、正确归集计税成本 企业对实际发生的各项成本费用支出，根据企业会计制度或者企业会计准则的规定，按照已经确定的计税成本对象以及成本项目进行正确的核算和归集。 四、预提计税成本 对属于当期的成本费用负担的，不论款项是否支付，根据权责发生制原则，均应作为当期的成本费用。企业应该按照该办法第三十条、三十二条的规定，正确预提土地成本、未结算的工程款、未完成的公共配套设施成本以及报批报建费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象。 计税成本的核算的全部程序 五、分配共同成本、开发间接费用 《新31号文》第29条规定，企业应该对共同成本、不能分清受益对象的开发间接费用，选择“占地面积法”“建筑面积法”“直接成本法”“预算造价法”等分配方法，将其分配归集至相关计税成本对象。 六、分配已完工成本对象的计税成本 通过上述三-五的步骤，已经将开发成本按照计税成本对象进行了归集。对已经归集的已完工成本对象应负担的成本费用，应按可售面积计算其单位工程成本，