广州万新大厦初步可行性报告.doc

年8月 广州市写字楼市场概况 广州写字楼商圈板块分析 新生代写字楼的不断涌现，软硬件不断提升档次，使得广州写字楼商圈的格局逐渐明朗。广州几大写字楼商圈已各具特色。环市路商圈是历史最久远的写字楼圈之一，而电子大厦、世贸等多个知名写字楼远近驰名，加上花园酒店、淘金商业中心地带浓厚的商务氛围，早年让不少港资公司进驻环市路。而港资公司、政府机关单位和中小型本地企业是其主要租户群，这里的写字楼租赁转手率最低。珠江新城写字楼圈近年已成为很多商家的焦点，但由于目前珠江新城除部分自用型写字楼已投入使用外，其他写字楼还没有验收并交付使用。合富置业写字楼部经理麦咏勤表示，现在众多外资公司已对珠江新城写字楼项目投了橄榄枝，只是由于新的写字楼项目在消防和综合验收等方面还没完善，因此他们仍需要等待一段时间。而整个商圈都完全发展估计需要2~3年时间。 由于像东风路、珠江新城等新兴商圈的写字楼项目不断涌现，近期又有广东电信大厦和中华广场等标志性写字楼项目登场，使天河部分老式写字楼的硬件设施开始落后，因此流失了部分客户，但估计现时天河写字楼的需求量大，而珠江新城写字楼货量未能承接客源的情况下，体育中心附近的写字楼租金水平仍比较稳定。“住宅禁商”“住宅禁商”政策的重新确定成为写字楼市场的重大利好因素，据广州国土房管局公布的数据，今年46月，写字楼供应量相当于第一季度的4.8倍，达到16.18万平方米。伴随着持续增加的供应量和不断提升的硬件水平，广州写字楼区域逐渐形成了不同的特色，吸引不同的客户进驻。甲级写字楼的租赁继续保持活跃，天河区仍然是企业租赁办公楼的首选之地。如去年新交付使用的中泰广场因可以提供较充裕的写字楼面积，成为新一轮租赁市场的焦点。此外，东山、天河两区原租户扩租和换租现象也较为普遍。一方面，甲级写字楼租金的节节上升，令部分租户开始选择搬离甲级写字楼，而选择一些同样位于商务区内，但租金较低的写字楼办公；另一方面，旺盛的市场需求，使这些暂时空置的写字楼面积迅速得以填充。这一原因导致近期甲级写字楼市场，虽然交投十分活跃，但实际吸纳量却仅为12000平方米的特殊现象。空置率暂时下跌租赁的活跃以及市场上没有新增供应等原因，令近期甲级写字楼的总体空置率继续下跌，约为8.8%，较上一季度下跌约。其中天河区是企业求租的热点区域，空置率下跌幅度最大，近1.5，而东山、越秀两区的空置率则相对保持平稳。 庞大广州甲级写字楼需求持续强劲，由于第二季度核心地段没有新写字楼落成，因此供应短缺，租金持续上扬。数据显示，今年上半年广州共万平方米写字楼交付使用。其中，上半年甲级写字楼平均租金上升，空置率下跌至。而第二季甲级写字楼平均售价上升。其中，星汇国际、中泰国际广场、财富广场、中信广场、中华广场等成为售价上升的佼佼者。寻求该类优质物业的大客户，特别是跨国公司，一般要求有较大的面积 ，并具可拓展空间，以适应公司今后扩张的需要。如果是投资商，还希望带有稳定的客户租约，以获得稳定的回报。 天河区新建商品写字楼交易登记面积达6.76万平方米，虽然同比下降了29.6%，但仍占全市总面积接近一半，是广州市十区当中新建写字楼交易登记面积最多的一个区。列居次位的是东山区，新建写字楼交易登记面积达3.41万平方米，占交易总量的23.9%。海珠区交易登记面积达2.25万平方米，比去年同期上升超过2.3倍，是广州市十区当中成交面积增长速度最快的一个区。从2004年下半年开始，海珠区的写字楼市场开始全面启动，这主要是得益于琶洲、新港东、新港西地段的新推项目，新推项目间形成错位竞争，为市场提供大量中小户型的写字楼以满足本土企业的需求。 从分区商务办公发展状况来看，年天河区珠江新城建设进度不断加快，该区域商务办公发展将进入全新的里程；东山区拥有次中心商务区——环市中-东风东商务区，在全市营商环境全面好转，各闲置项目不断盘活的大环境下，其商务办公发展前景看好；海珠区拥有新兴商务办公区——琶洲商务区，随着新商务区的逐渐崛起，该区商务办公发展前景大好。 新建商品写字楼交易登记价格水平分析 年上半年广州市新建商品写字楼均价为8310元/平方米，环比下跌8.2%，与2004年全年比上升7.2%。环比下跌主要是因为2004年下半年较多优质新建商品写字楼推出市场，所处地段大多都缺乏其他同类型竞争的物业，市场销售情况好，因此成交价比较高。 表2：广州市新建商品写字楼价格水平分区情况表 单位：元/平方米、% 年上半年成交单价最高的区域是荔湾区，达到1.87万元/平方米，主要是流花路商圈的部分带商铺办公物业的销售拉动而成，中山八路、人民路一带的写字楼项目交易价则在8700元/平方米以下。海珠区由于受到琶洲商圈的带动，均价达8576元/平方米；另外，其他地段新推出的写字楼整体质素也有所提高，“复式创意写字楼” 酒店式服务