国融大厦商务综合体项目市场研究及产品定位报告.docVIP

国融大厦商务综合体项目 市场研究及产品定位报告 呈送:北京国融置业有限公司 北京中原房地产经纪有限公司 目 录 第一章 总论 5 1.1亦庄开发区总体概述 5 1.2亦庄开发区未来发展规划概述 5 1.3亦庄开发区在北京市总体发展中的重要地位说明 6 第二章 区域环境分析 6 2.1 区域界定 6 2.2 区域总体环境概述 7 2.2.1区域经济环境分析 7 2.2.2区域人文环境分析 7 2.2.3区域配套设施分析 8 2.3 区域市场环境具体状况分析 9 2.3.1区域总体基础设施分析 9 2.3.2区域内写字楼分析 9 2.3.3区域内商业分析 11 2.3.4区域内住宅分析 16 第三章 项目分析 16 3.1 地理位置 17 3.2 交通状况 18 3.2.1 对外交通状况 18 3.2.2 对内交通状况 20 3.3 地块性质 20 3.4 项目功能 20 第四章 项目SWOT分析 21 4.1项目总体优劣势分析 22 4.2办公类物业优劣势分析 26 4.3商业物业优劣势分析 28 4.4居住类物业优劣势分析 31 第五章 项目定位 34 5.1项目定位说明 34 5.2 产品整体主题定位 34 5.3.产品分类定位 34 5.3.1商业部分定位 34 主题定位 34 档次定位 35 经营定位 35 铺位划分建议 36 5.3.2 写字楼部分定位 36 主题定位 36 档次定位 37 写字楼办公空间划分建议 37 5.3.3 B座商住公寓定位 37 B座面积划分及配比建议 38 补充建议 39 5.3.4 C座小户型居住公寓定位 40 C座面积划分及配比建议 40 补充建议 41 5.4产品宣传推广定位 42 5.4.1推广诉求核心 42 说明 42 推广核心的表现层面 42 5.4.2推广手段策略 43 问题的导入 43 本项目推广规划 43 缘由阐述 43 原则 44 5.4.3执行策略 44 公关活动 44 现场包装 45 户外广告 45 报纸媒体 45 电视媒体 46 5.5销售策略 46 5.5.1推盘策略“先商业后写字楼” 46 5.5.2开盘推盘策略 47 5.6客户定位 47 5.6.1商业客户定位 47 终端消费者定位 47 投资客户定位 49 经营商户定位 50 5.6.2写字楼客户定位 52 5.6.3 B座目标客户定位 55 5.6.4 C座目标客户定位 55 5.7 租\售价格定位 58 5.7.1写字楼租\售价格定位 58 影响写字楼价格的因素 58 现有写字楼物业租售价格比较 59 写字楼租金水平建议 60 写字楼销售价格的确定 60 5.7.2商业租\售价格定位 61 影响商业物业定价的因素 61 现有商业物业租售价格比较 62 商业租金水平建议 63 商业销售价格的确定 63 5.7.3 B座销售价格定位 63 5.7.4 C座销售价格定位 64 定价方法与参照依据 64 销售价格定位 65 5.8产品硬件设施建议 65 5.8.1建筑外立面建议 65 .建筑外立面建筑风格建议 65 外立面材料建议 66 5.8.2主入口设计建议 66 5.8.3大堂设计建议 66 B座大堂设计建议 66 C座大堂设计建议 67 第六章 初步经济效益分析 67 6.1本案租\售方案确定 68 6.1.1商业物业租\售方案确定 68 6.1.2办公类物业租\售方案确定 68 6.1.3商住及小户型公寓销售及推广建议 68 6.2总投资估算 69 6.3收益分析 69 附件一北京开发区出台集约用地措施 71 附件二关于写字楼员工餐厅设置的说明 72 第一章 总论 1.1亦庄开发区总体概述 北京经济技术开发区是于1994年8月25日经国务院批准为北京市唯一的国家级开发区。开发区同时享有沿海经济技术开发区优惠政策和国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。2002年8月，扩区后的总体规划面积达到46.8平方公里。 几年来，地产项目入市后迅速热销，房价从两年前的每平米三千多元涨到现在的每平米五千元。数据显示，2004年亦庄的房地产销售面积超过了150万平方米，增速惊人。目前，核心区可开发用地剩余不多，政府已暂停普通商品住房项目审批。 1.2亦庄开发区未来发展规划概述 图1：亦庄卫星城总体规划图 最新规划中，亦庄成为重点发展的卫星城。亦庄卫星城以北京经济技术开发区为核心，规划面积195．1平方公里。工业产值在2005年实现1000亿元，在完成跨越式发展阶段的基础上，到2010年再翻一番。到2020年，亦庄卫星城的人口规模将达到49万，建设用地面积64．3平方公里。 根据规划和政府引导，该区域将成为北京一个重要的城市功能区，担负北京经济发展