合肥科技创新大厦前期营销案.docVIP

科技创新大厦营销推广方案 安徽瑞能房地产营销企划有限公司 目 录 第一部分 合肥商业写字楼发展综述 3 第二部分 项目所处市场环境分析 28 第三部分 竞争性个案楼盘分析 34 第四部分 合肥商业办公楼发展趋势预测 60 第五部分 项目SWOT分析 64 第六部分 项目功能和形象定位 76 第七部分 项目客户群体定位 第八部分 项目营销策略 85 第九部分 广告推广及媒介组合策略 90 第十部分 营销执行策略 98 第十一部分 推广相关建议及工作计划表 102 Part 1 第一部分 合肥商业写字楼发展综述 写字楼发展阶段划分 合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段： 时间（年） 写字楼项目 合肥经济 发展描述 80～90年代中期 九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦 发展较为缓慢 第一阶段： 分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。 此阶段写字楼呈现以下特点： ※ 投资方：主要是国家相关机关单位。 ※ 市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以是出租。 ※ 地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。 第二阶段： 时间（年） 写字楼项目 合肥经济 发展情况 90年代中期～2001年 盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心 发展较快 分析：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点： ※ 投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。 ※ 市场行为：出租为主，出售为辅。 ※ 地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。 第三阶段： 时间（年） 写字楼项目 合肥经济 发展情况 2002年～至今 天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦 发展较快 分析：以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准低下的产品，如：美地阳光大厦。 此阶段写字楼存在以下特点： ※ 投资方：开发商为主，政府相关单位为辅。 ※ 市场行为：出售为主，出租为辅。 ※ 地理位置：分布上出现了以市中