济南区域市场调查.docVIP

第三部分 区域市场调查 本次济南市场调查以分区形式开展，共分为五个区域： 东南区（历山路以东，解放路以南） 东北区（历山路以东，解放路以北） 中心城区及南区（历山路以西，纬二路以东，铁路线以南） 西南区（铁路线以南，纬二路以西） 北区（铁路线以北，历山路以西） 以下为各区的市场调查报告： 东南区调查报告 一、范围 历山路以东，解放路以南 二、整体感觉 生态环境较好，主要依托千佛山，卧佛山及燕子山进行开发。另外本区域东二环路以内是济南大专院校、省市、机关集中办公区，整体属闹中取静地段。 三、环境分析 1、交通 以和平路，解放路，文化东路，山大路，历山路为主要交通干线，纵横交错，井字排列离市区距离近，交通便利。 中心医院附近 NO.45、46、47、87、K52终点站 舜风世纪花园、文东裕华园、东旺家园附近 NO.K59、75、18 历东花园附近 NO.K50、46、47、101 开元山庄附近 NO.K51、79、68终点站，燕东山庄、K59 和平花园 NO.K96、102、49、80 颐琴湾 NO.102终点 2、商业 在这块区域里没有特别明显的大型商圈，值得提出的是二环东路与径十东路交汇处有一家“万嘉隆”会员店，属济南第一家仅对会员开放的大型仓储式购物中心。还有位于解放路与文化东路之间的一段山大路，汇集了多家电脑及软件公司，称得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜场，生活配套比较成熟，完全可以保证附近居民的日常生活。 3、文教、医疗 该区域内的大专院校众多，如山东师大、省艺术学院、省经济学院等，中小学校更是遍布此区域内，就学方便。 市中心医院就在解放路边，还有一些其它机关医院，都较其它区域多。 4、周边环境 这块区域主要属于历下区。历下区在济南属较好的区域，而所调研区域位于济南市东南角，被人们称为济南的“富人区”。故明思意，居住在这里的人都有颇有的经济基础，当然他们购房的标准要比其它人高，在很大程度上这里的周边环境是吸引他们的主要因素，这块区域南面是千佛山、卧佛山及燕子山，生态环境相当好，清静、幽雅，绝对是养生的好地方，且离市区不远，交通也比较便利，周边的生活配套也相对齐全医院、学校、银行、邮局、菜场一应俱全，故“茅头峪”，又称开元山庄地区四周楼盘很多，这里的楼盘价位高，生态环境占了很大因素。 四、市场分析 1、开发地段及开发量 主要分为两个部分 A、千佛山、卧佛山、燕子山周边 代表楼盘：邦泰-绿苑、中创-开元山庄、中联花园、明月华庭、燕东山庄 特点：均依山而建，生态环境相当好，属中、高档住宅，规模大小不一。 中创-开元山庄最大，占地130亩 93年开发 明月华庭最小，占地3110M2 另外还有颐琴湾也属这个部分，整个小区占地100亩，小区内部规划良好，绿化也不错，看得出是一处经过很好规划的小区。 B、解放路南，经十路北，零星分散的几处楼盘 代表楼盘：和平花园、历东花园、文东裕华园、东旺家园、华侨公寓及舜风世纪花园 特点：开发地段靠近市中心，周边配套很齐全，交通便利，基本上属中档楼盘，品质不高，普遍占地面积不大，不能形成气候，居于高档经济适用房，没有特点。 上述项目的开发主要都集中在山脚下，也就是“开元山庄”周边。因为这里的环境好，是近年来济南房产开发重点区域。所以 “开元山庄”周围陆续开发了很多楼盘，但目前可开发的地块已不多，除非往山上发展。另外就是这里已经是楼市的密集点，房市成熟，房价高，可发展空间较小。 2、单价市场 这块区域的普遍价位都较高，单价范围2650-8000元不等，平均单价在4000-4500元左右。 3、总价及主力总价 总价范围在40-170万，主力总价在60-80万之间，这证明了济南市真正想买好房子的人还是有一定的经济基础的，且为数不少。 4、主力面积及主力房型 这块区域的主力面积在130-170M2之间，以三房二厅二卫为主，其中最大的是住户一般都较重视卧室的朝向，却忽视客厅的朝向。 5、社区规划 调研的12个楼盘基本都是行列式的排列，没有新意。比较典型的几处均在千佛山、卧佛山及燕子山脚下，也许是凭借南部山区这一大优势，使得生态环境很好，而忽视了小区内部的绿化。这里占地面积最大的是中创-开元山庄，占地130亩，93年开始开发。另外一处是颐琴湾-明珠花园，占地100亩是近几年开发的楼盘，这里的绿化相对好些，但也是行列式排列，上海索尔-结绳营销代理，普遍的绿化都不是很好，没有主题。 6、建筑立面 一般以釉面砖为建筑立面，但外观设计都没有特别之处，和平花园、历东花园、东旺家园、明月华庭、文东裕华园，这几处都类似高档的经济适用房，华侨公寓外墙为涂料，只有邦泰-绿苑的外观设计比较好，属欧式风格，但所采用的釉面砖质地却较差。 7、主要建材及设备 这12处楼盘大部分是砖混结构，只有