济南中天置业项目定位推广思路.doc

中天置业项目定位推广思路 一、项目理解 总建筑面积：40454.69平方米 物业类型：4幢板式高层住宅+2层沿街商铺 位置：经十东路与燕子山西路交汇处东南角 二、周边供应市场分析 1、住宅项目 编号 项目名称 物业类型 户型（平方米） 均价（元/平方米） 片区 1 大舜天成 小高层、高层 135-284 8000 经十路以北 2 三箭吉祥苑 高层 34-360 6000 经十路以北 3 历山名郡 小高层 169-190 6300 经十路以北 4 电影机械厂项目 未定 未定 未定 经十路以北 5 燕子山庄 别墅 150-300 22000 经十路以南 6 燕山樱园 别墅、花园洋房 190-300 12000 经十路以南 7 永大清华园 小高层、高层 103-197 6000 经十路以南 8 金羚置业项目 未定 未定 未定 经十路以南 如上表所示： 本项目周边在售及潜在供应的住宅项目基本以经十路为界线，分为经十路以北和经十路以南两个片区。 经十路以南的项目呈现两级分化的局面，一种是高档楼盘，均价在6000元左右，总价在100万以内，代表项目为永大清华园，此类项目对于济南的高收入人群极具诱惑力；另一种是豪宅，均价过万，总价200万以上，主要面对济南的上流社会人士。 分析： 上述两种类型第一种与本项目档次较为吻合，但由于本项目位于开元板块的边缘，相对靠北，距离经十路较近，无法共享燕子山等景观，所以地段、环境等要素与板块内其他项目相比有一定差距。 另外，开元板块虽然为济南公认的富人区，但由于开发时间较早，规划无章，建筑密度非常大，现在又受到东部区域的竞争导致客群分流，该区域的吸引力已经越来越小了。 结论： 本项目如果作为富人区的高档住宅来开发与区域内其它项目相比优势不明显。 经十路以北的项目档次比较均衡，均属高档住宅项目,售价在6000元左右。而售价高达8000元的大舜天成几乎成了济南房地产开发失败的案例，说明该区域价格承受力也就在6000元左右。 分析： 本项目位于山大路的南端，相对靠近市区，但与经十路以北的项目相比配套及地段也有一定差距。一条快速路经十路将本项目与市区看似很近的距离却隔得很远。 结论： 本项目与经十路以北的项目相比配套、地段等要素有一定差距。 总结论： 本项目处在两个高档片区交接的位置，两边的优势都不是很好利用。 2、商住项目 编号 项目名称 物业类型 户型（平方米） 均价（元/平方米） 片区 1 三庆汇文轩 商住 110-190 7000 经十路以北 2 特区数码港 纯写字间 83-700 6300 经十路以北 3 创展中心 纯写字间 100-200 6500 经十路以北 4 鸿苑世纪开元 商住 117-184 6500 经十路以南 5 第一大道 纯写字间 100-180 7300 经十路以南 6 左右空间 纯写字间 30-117 6000 经十路以南 分析： 商住项目除左右空间外，均临经十路或山大路等主干道，这一点与本项目比较相似。而且商住项目与纯写字楼相比具有灵活办公、可商可住的特点，符合创业型公司和商住一体的小公司。目前区域内这一类项目较少，只有档次较低的鸿苑世纪开元和距离较远的三庆汇文轩，无法与本项目形成竞争。 结论： 临经十路的本项目如果作为商住物业开发，既能避免了上述提到的两点差距，又能发挥经十路交通的优势。 本项目形式如下图所示： 三、市场定位 卖点提炼： 地段：富人区 环境：燕子山下 交通：临经十路 商务氛围：山大路顶端，临经十路 配套：城市一环 稀缺性：南部绝版 通过对本项目卖点的提炼并总结，我们提出本项目市场定位： 城市南部富人区尊贵商务公寓 诠释： 城市：充分体现了本项目地段、交通和商务氛围的卖点，说明它是位于城中心的，有别于城区扩大后所谓的新兴区域； 南部：一是体现了地段位于济南最好的南部区域。二是“南部”目前已经不单单是区域的代表，而且具有生态、绿色、山景的象征； 富人区：开元板块目前已具备富人区的特征，但在济南尚未有项目对此进行包装并推广，首推将会给人留下深刻的印象； 尊贵：两层含义，既概括了物质基础，又强调了社会地位和生活品位； 商务公寓：既可以理解为商务公寓，又可以分开来解释为商务和公寓的可商可住，包容性强，满足多种客群需求。 四、形象定位 定位一：城市富人区门户 城市富人区门户，既表明了本项目在所处区域的定位，又表现了项目位于山大路顶端，临经十路重要的地理位置，同时本项目的档次也就不言而喻。 开元板块是济南著名的富人聚集区，档次和形象一直处于高端。当人们的经济实力达到一定程度后，向往富人区生活是一种必然。我们所吸引的就是有一定经济实力，向往城市富人区生活的人们。 定位二：新奥尔良的萨克斯风 五、客群定位 富人区二次置业 山大路科技企业的中高层 济南市