加息背景下中国房地产市场走势预测.pdf

房地产商域网 - 海量房地产资料下载 中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组 加息背景下中国房地产市场走势预测  2010年 12月 29 日 摘 要  2010年 12月 25 日，央行公布年内第二次加息 0.25个百分点的决定，此前央行已 6 次提高准备金率达到历 史最高水平，标志着货币政策在从 2008年底的 “极度宽松”转为 2009年下半年以来的 “适度宽松”后，正逐步 转为中性趋紧。央行货币政策委员会日前提出，2011年将综合运用多种货币政策工具，把好流动性总闸门，引导 货币信贷向常态回归。本报告结合当前国内外宏观经济形势，对加息背景下的中国房地产市场走势进行了展望。  1.  年内二次加息继续印证了货币政策趋紧的判断， 但此次加息的宏观背景与前几次有较大差异  2001年以来，央行分别在 2004年、2006年、2007年和 2010年提高了基准利率和存款准备金率。但 2010  年的宏观经济环境与之前 3 次呈现出不同的特点：GDP 增速正处于高位回落当中，较 2006­2007 年低 3 个百分 点左右，物价水平低 2 个百分点左右，M2增速虽然持续回落，但较前几次高2­4 个百分点。  2.  若 2011 年全年加息 2­4次，对供需双方影响不大，但需关注信贷控制、超预期通胀风险 一方面，在国家积极控制物价、货币政策转向、经济增长趋于平稳等大背景下，CPI超越前期高点 （2007年 底至 2008年初 7%）的可能性不大。另一方面，外部经济环境仍不容乐观，随着美国第二轮量化政策的出台，中 美及中欧利差已超过 2 个百分点，在人民币升值压力较大的大背景下，多次加息的可能性不大，预计 2011 年全 年加息 2­4 次。 数据显示， 在加息 50个基点和 100个基点的假设下， 居民购房成本将提高 5­10%， 不会突破 2007  年的水平。开发企业方面，即使加息200个基点，万科等重点企业利息支出占货币资金的比值仍处于较低水平。 但值得注意的是，由于银行信贷 （包括开发贷款和购房按揭贷款）占企业资金来源的近40%。若信贷紧缩力度加 大，或物价超预期上涨带来加息幅度和次数超预期，将给房地产业特别是开发企业资金压力带来显著影响。  3.  2011 年房地产市场展望：供求关系得到改善，价格涨幅下降 根据中国房地产业中长期发展动态模型，在 M2增长率 16%、新增贷款 7 万亿元等一系列假设条件下，预计  2011 年全国商品房销售面积和销售价格将分别达到 11.2 至 11.4 亿平方米之间和 5466 至 5496元/平方米之间， 增长率区间分别为 8­10%和 8­9%，虽仍保持增长但增幅不及2010年全年预计水平。由于2010年新开工面积规 模和增速均创历史新高，加之保障性住房建设力度继续加大，预计 2011年全国施工面积将达到 48.6 至 51.9亿平 方米。随着2010年新开工项目的逐渐入市，未来供求关系将得到改善，这也将促进价格水平的平稳。 房商网《2011房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879 中国指数研究院 房地产商域网 - 海量房地产资料下载 中国房地产指数系统 2010年中国房地产市场总结与展望  中国房地产动态政策设计研究组 部分已完成研究专题： 土地市场类：  2010年 5 月，土地招拍挂制度稳中求变，房企拿地回归理性  2010年 5 月，2010年全国住宅土地市场展望  2010年 5 月，从宏观经济角度看土地市场发展趋势 市场热点类：  2010年 4 月，2010年中国城市房地产开发投资吸引力研究