嘉华广场策划方案总体报告.doc

目 录 第一部分 市场分析 8 一.研究背景 9 二.研究目的 10 三．实地报告 11 1. 调查方法与调查对象 11 1.1海口市市场分析 11 1.2海口市商业分析 12 1.3消费者访问 13 1.4项目区域实地调查研究 13 四．海口市市场分析 14 1．海口市各区域的功能及产业结构 15 1.1.海口市保税区 15 1.2．长流新区 16 1.3．金融贸易区 17 1.4.金盘工业区 18 1.5.寰岛商住区 19 1.6.港澳国际工业区 20 1.7.新埠岛旅游度假区 21 1.8．长秀商住区 22 1.9．秀英永桂工业区 23 1.10．罗牛山农业综合开发区 24 1.11．美舍河商住区 25 1.12．海南国际科技工业园 26 2.海口市消费状况 29 2.1.城镇居民人均可支配收入及可支配消费支出 29 2.2国内生产总额及社会消费品零售总额 30 2.3居民消费幅度及商品售价幅度 31 2.4．海口市从业人员及职工工资总额 32 2.5．饮食、零售网点情况 33 五.海口市商业分析 35 1.海秀路商圈 36 1.1.乐普生商厦 36 1.2.DC商业城 38 1.3.明珠广场 40 1.4．第一百货 42 1.5.金世纪广场 44 1.6．教苑大厦、彩虹商场 46 2．解放路商圈 47 3.其他零散商场 48 .3.1.海口生生百货 48 3.2.海口大同货仓 50 3.3.海南第一座摩尔（MALL） 51 3.4东方广场 52 六.消费者访问(基本问卷600份,有效问卷580份) 55 1．被访消费者基本情况 55 2．被访消费者消费心理行为 65 3．女士在以下各方面的消费水平 78 小 结： 86 七.项目区域综合分析 87 1．房地产开发情况 87 2.项目周边是商务及金融中心 87 3．项目区域居民住情况 88 4．项目区域饮食情况 90 八.项目优劣势 92 1. 项目优势 93 2．项目劣势 94 九.综合形式分析: 95 第二部分 策划方案 97 一．策划思路理论体系 98 二.项目业态、形象定位 99 1.嘉华广场的目标 99 2．项目业态定位 100 3.整体形象定位策略：专、新、特 103 3.1.何谓“专” 103 3.2何谓“新” 105 3.3何谓“特” 107 三.招商计划 108 1.招商策略 108 2.招商渠道 109 四.招商流程 110 五．招商所需资料完成时间 111 六．项目规划建议 112 1.主题定位与装修衔接不容忽视 112 2.中庭位的设置 113 3.主要出入口的设置 113 4.走道的分布 114 5.商户分布 114 6.建议增加的特色规划 114 7．背景音乐 115 8.顾客服务台 116 9.商场内装饰 116  第一部分 市场分析 一.研究背景 本项目地处金贸区的核心地段金龙路，总建筑面积约16000平方米的综合性购物中心。在海口市政府大张旗鼓进行城市规划建设大好形势下，如何抓住商机，结合海口的人文特色和城市特点，打造一个海口最有特色的商业风景线。 为此委托敝司进行该项目策划及招商方案的研究及具体的实施和操作，共同为使该项目的成功营运提供理论依据。 二.研究目的 本次研究的主要目的在于为龙华区嘉华广场的业态定位、商品组合提供市场依据。 对项目所处（政策、经济、社会人文、消费特点）环境状况进行分析，研究目前商场所面临的机会和威胁，为整个项目的可行性做出决策支持。 对海口市，各大商场经营业态，经营状况以及未来动向作深入研究，为项目业态定位、经营产品、价值定位提供有效的借鉴信息。 对海口市的消费者进行问卷调查，并进行分析，目的在于研究消费者购物时的行为以及内在的心理趋向。 对项目所处的周边商业环境进行调查，并进行分析，研究的目的在于为项目的定位，提供更有力市场支持。 三．实地报告 调查方法与调查对象 为了实现总体研究目的,本次研究采用几种研究方法相结合。 1.1海口市市场分析 研究目的： 了解海口市的经济环境； 了解海口市各个区位的功能以及现状与发展趋势。 了解项目所处区位的整体定位对项目的市场定位影响。 了解海口市的总体的消费能力，对项目的业态定位的影响。 1.2海口市商业分析 研究目的： 了解各大商场的功能分布。 了解各大商场的业态组合。 了解各大商场所经营的产品，国内、外知名品牌进驻状况。 了解各大商场的经营规模以及目前和近期有什么变化。 1.3消费者访问 研究目的: 了解消费者消费行为趋向 了解消费者购物时的心理趋向 了解消费者心目中的理想购物环境 了解主要消费人群集中在那个阶层以及他们消费能力 1.4项目区域实地调查研究 研究目的： 四．海口市市场分析 海口市位于北纬19o57′04-20o