昆山檀香园营销调整报告.pptVIP

2005年5月 目录 ?? 一、最新昆山市场情况 二、项目的SWOT再分析 三、销售阶段及企划重点 四、销售活动策划 五、主要文案及平面表现 六、相关组织措施  一、最新昆山市场情况 总论：房地产市场全面面临挑战 今年3月以来，政府为了合理规范投资需求，坚决抑制投机，在市场化的前提下，综合运用财税、金融、法律等一系列手段对房产进行政策上的调控，如：房地产营业税出台、央行取消房贷优惠利率、银行信贷指引出台等。近期，随着国务院关于加强房地产市场引导和调控的新8点措施的出台，本轮政府的调控已达白热化。在已出台的调控政策中主要聚焦两方面：一是加大中低价商品房的建设、完善保障体系、改善供应结构；二是加大对商品房销售行为的监管和市场整治的力度，规范房地产市场秩序 概况： ?近年来，尽管受到别墅用地政策变化、信贷政策收紧及市场供求变化等的不利影响，昆山别墅市场仍然保持稳中有升的局面，高价位和低价位的别墅都有各自的市场。原因很简单，从发布限批别墅用地文件后，地价开始水涨船高，楼价也随之上升。虽然用地停止供应，但是开发商手中还有大量的土地囤积，土地紧俏、价格上涨使得他们开始将手中的一些地放出去，因此近年来昆山别墅的供应量不断上升，价格也不断提高。  经过数年的开发，昆山的别墅市场已经发展到一定高度，逐渐形成了别墅区域化态势，有的区域目前开发已经接近饱和， 市场进入尾声，几年内将没有项目再推出，如花园路周边区域。但其他区域目前正处 于开发高潮，据不完全统计，目前昆山仍有逾200万平方米的土地储备，主要集中在阳澄湖周边和昆山经济开发区，由此可见这两个地方将是未来昆山别墅开发的重点。目前昆山的别墅产品基本由本地开发商进行开发，其中不少企业综合实力一般， 且都是第一次进行别墅开发，开发水平和上海、北京、广州等大中型城市相比还有很大的差距。整个行业还有待进一步完善。未来随着万科等大型企业的进入，开发企业之间的竞争将日趋激烈，品牌化、专业化、规模化将是未来开发企业发展的趋势。 市场分析： 昆山在售的别墅项目现在有20余个，主要集中在花园路、马鞍山路、开发区以及阳澄湖周边区域，这四个区域内的别墅占昆山别墅总数的80%以上。 ◇花园路区域 目前花园路区域在售项目5个，其中以联体别墅为主，区域内联体别墅的面积集中在160～215平方米左右，以四房两厅的房型为主，销售单价在5000～6800元/平方米不等，区域均价6000元/平方米，主力总价基本控制在100～130万元之间。独立别墅的面积为350平方米左右，由于区位、地段、楼盘的差异而价格差异较大。 区域产品的面积相对较小，总价较低，客户主要为私营业主，昆山本地人为主，部分上海人、苏州人，少数台湾人、浙江人，以居住为主。目前区域的别墅开发已经进入尾声，未来数年基本没有新的产品推出。 目前昆山别墅市场供应量 ? 昆山市场发展趋势 ①别墅产品的需求量将不断扩大，在近几年呈稳步上升态势。 在多种利好因素的影响下，别墅的总体需求将不断扩大。除了原有需求外，随着 昆山经济发展，本地消费者的购买力愈来愈强，经济型别墅会越来越受到他们的欢迎。而对外开放的进一步深化，则吸引了众多海内外商家进入昆山，他们一般居住需求集中于中高端别墅市场。随着需求的不断放大以及新开别墅项目进入强销期，2004年昆山别墅的销售率将有所提高。  ②别墅用地停止供应，但产品的供应量将继续增加。 虽然别墅类土地供应被叫停势必减少项目增量，但这并不意味着市场供应量会在短期内减少。首先消费群体对昆山别墅产品的需求将继续加强，此外前期已立项 并已经拿到地块进行观望的开发商纷纷开始了项目开发的前期准备工作，预计未来两年内，昆山别墅市场的供应量将会持续放大，形成别墅开发热潮。 ③市场总体价格趋于稳定，部分产品价格将会上升。 由于需求量和供应量的同比增长，昆山别墅市场平均价格在未来1~2年内不会出 现大幅变化。 品质好的近郊小户型独栋项目由于数量少，需求量大，仍会受到追捧，但其价格潜力已基本释放，上升空间预计不会太大。部分高价别墅以其良好的自然和人文社区环境同样会供不应求，价格甚至可能出现较大上升。  ④市场的需求促使产品类型花样不断翻新。 近年来，昆山别墅和类别墅市场不断有新的类型出现，由于在户型设计上越来越注重对人的关怀，相信未来昆山的别墅市场会涌现出更多体现人文关怀的结构类 型，而市场将会对其品质做出最好的评判。  ⑤产品性价比显著提高，产品整体品质提升。 随着别墅规划设计水平的不断提高，且价格增幅不大，昆山别墅的性价比将显著提升，高档别墅的品质和个性化程度也将有较大提高。因此，昆山别墅项目尤其是近期新开盘的项目，其未来整体品质的特点为：  ◇景观与环境资