乐平大地阳光城2006年市场调查报告.doc

乐平大地·阳光城 2006年市场调查报告 目录： 一、乐平市概况 二、乐平市房地产业概况 三、乐平土地市场分析 四、项目优劣势梳理 五、需求调查问卷分析 六、项目竞争对手推广策略分析 正文部分： 一、乐平市概况 1、地理位置 a.乐平市属县级市，1992年9月撤县设市，归景德镇市管辖，由省实行计划单列 b.位于江西东北部，处赣东北丘陵山地向鄱阳湖平原过渡地带，乐安河中游地区 c.东境与婺源县、德兴市相邻；南部与戈阳县、万年县交界；西部与波阳县接壤，北部与景德镇、浮梁县毗连 d.全市总面积1973平方公里 2、人口与经济 a.2005年底，全市总人口约79万人，全市人口密度为：400.4人/平方公里 b.乐平镇总人口约18万 c.01年-06年乐平镇人均收入表 3、交通 皖赣铁路穿境而过 206国道纵贯南北，连通南昌、景德镇 c.乐上、乐江公路横穿东西 d.水路可直达鄱阳湖、长江 e.2002年7月1日乐平市内公交车正式开通 4、乐平自然环境特点 a.乐平属亚热带季风气候区，市区及近郊多年平均降水量为1743毫米，且婺源、德兴全部雨水和戈阳、万年部份雨水均通过乐平下泄，因此为水灾多发地区 b.常年3-6月降水量约占全年降水量的55%，7-9月20%，10月至次年2月22.9% c.乐平市地面高程总体北高东低，南北边缘高，受月集中降水量影响，镇东门区域属整个乐平市的排水区域 d.乐平矿产资料丰富多样，且具特色：煤炭、海泡石、石英石、瓷土、石灰石、大理石、花岗岩、膨润土（“观音土”）、陶粒岩、锰…… 5、产业结构调整 a.蔬菜的生产和远销是乐平市的一大特色产业，主要是以农家品种为主，主要以供内需，运销全国100多个城市 b.乐平是江西主要工业生产基地之一。境内设有多家部省属大中型工矿企业，煤炭、电力、医药、化工、建材、食品、机械等支柱产业初具规模 c.乐平工业总产值占工农业总产值的60%，工业园区主要是甲区童家山工业区与乙区塔山工业区 d.2000年起县办企业经不住市场竞争，逐渐退出市场经济，滋生了很大一批下岗工人、养老金极少的退休工人。 e.乐平民营商业经营活动活跃：主营服装的仿古商业街、主营汽车零配件的安平路、主营家用电器的翥山西路、主营休闲服务业的仿古步行街、主营室内装潢的长寿路、主营建材业的迎宾路、比较名贵、时髦的商品一般在珠海路、洎阳路、翥山路等繁华地段 二、乐平市房地产业概况 1、乐平房产业的历史 a. 乐平房产业起步于93年，97年到达过一次相对的高峰 b. 由于当时房地产市场环境比较混乱，加上公房租金制、旧城改造、拆造落实等等地方政策因素，房价从98年始一路下滑 c. 到2002年房价基本稳定，发展相比于全国其它同级别的地区显得比较滞后 2、01-06年乐平商品房销售均价一览 a. 2003年以前均价涨幅较缓慢，03年商品房单价突破400元，较好房源基本在500元/平方米的价格成交 b. 2004年6月价格已涨至780元/平方米，04年年底突破1000元/平方米 c. 目前房管局登记已销最高单价的是金汇·兰庭的多层房源，价格超出1400元/平方米 d.据目前市场反映的情况看，房产品的单价在1500元/平方米左右市场接受的实现性比较大，突破1600元/平方米，市场阻力比较大 e.直接竞争对手金汇·兰庭折前价格很多是大于1500元的单价的，再跟据他们推出的“认筹卡”活动即变向打折后，价格不超出1500元/平方米 3、乐平市房产发展的现状 （1）商品房销售条件限制不规范 乐平政府对商品房销售管制不严，各楼盘在销售过程中均未按国家商品房销售管理法规执行。开发商在拿到土地完成规划方案的初步设计时便已开始销售，有些楼盘甚至在未开工的前提下进行销售的，且收取的定金数额较大，高的达到房款总额的40％。政府部门对这一销售方式采取放任的态度，消费者也已接收这一销售方式。 （2）楼盘综合品质不高 乐平房地产市场启动较晚，发展较缓。03年之前基本没有现代化的居住小区，这与政府对房产品相关管理力度是分不开的。 另一方面，在乐平有资质的开发商不过两三家，开发商对产品规划不够重视，开发的住房品质较低、风格单调，例如：佳乐花园。还有一些楼盘均在短时间内完成产品方案设计即开始销售，导致规划方案未能进行最好的优化，产品同质化严重，综合品质不高，例如：金汇·兰庭。 （3）市民住房环境现状 长期以来，乐平老百姓比较趋向自己购地、自己造房，有天有地类似农居房的住房环境，其工程质量、市政市容等等相关问题均得不到保障。 时至今日，十几万乐平市的居民住房普遍存在光照严重不足，没有公共绿化，旧房、危房比例居高，居住区内的道路基本不能通行汽车，雨水、污水明沟排放等等。 （4）乐平房产市场正在启动 03年末随着中部的崛起、政府招商引资力度的加大，土地供应量突增，各投