柳州市和平路某项目资源禀赋分析报告2006.doc

1项目用地内部调查 1.1 地理位置 该项目地块位于柳州市河西区，和平路与龙屯路交叉路口（见图1-1）。 图1-1 地块位置图 1.2 基地面积 基地总占地面积47010.9㎡，约70.5亩。 1.3 基地地形地貌状况 图1-2 地块示意图 地块较规整，地形平整。地块两面邻路，邻路边长分别为：和平路150米，龙屯路290米（见图1-2）。 1.4 地块附属物现状 项目地块为原柳州市塑料制品总厂用地，厂区大多为砖混结构的厂房建筑，其中东南角靠近车辆厂的两栋为框架结构。 项目地块内的绿化情况良好，绿化率较高。沿厂区道路及厂房两侧种植有树龄在二十年以上的樟树、苦炼树、大王椰、桂树等树种，大多数的树冠高度在10米以上，很好的改善了厂区环境。 宝资通综合研判： 项目地块位于柳州市河西区，周边是大型厂矿企业的生活区。这些生活区普遍存在住宅密度大、居住环境较差等劣势。该项目的建成可以改善区域的居住环境，提升居住品质。 地块形状方正，基地可利用率较高，在规划设计中具备很好的灵活性。平整的地形，为施工提供了良好的作业面。 地块有较长的临路面，为本项目开发商业物业提供了优越的先决条件。 较高的绿化率有效的改善了区域小气候。但部分树种的观赏价值不高，保留价值不高。可以考虑移植到地块东南角，形成树阵，有效的屏蔽地块东南方向车辆厂的噪音污染。 2 项目用地周边调查 2.1 地块周边的建筑物及分类 地块位于柳州市河西区和平路和龙屯路交叉口，周边集中分布了柳州五菱、柳工、柳州铁路局等厂矿企业的生活区。沿和平路西向依次为柳州运输职业技术学院、柳州工程学校两所大中专院校，柳工生活区；地块南面是柳州车辆厂厂区，东边是建设银行宿舍区；北面沿龙屯路依次是柳州铁路局生活区和柳州五菱集团生活区。 2.2 绿化景观 项目周边的绿化主要为沿和平路和龙屯路两侧的绿化带及各单位内的绿地。在距项目地块1公里处有柳州名胜之一鹅山公园。 鹅山公园 位于项目地块东侧。鹅山，为柳州市区第一高峰，是柳州名胜之一。唐代文学家柳宗元有五言诗《登柳州峨山》传世，并记入游记中。古人曾以鹅山柳水来概括柳州的山光水色。鹅山因山体概貌独特、险峻而充满着神秘的色彩。鹅山公园定名为柳州市“鹅山青少年公园”，是广大青少年寻幽探奇、游乐的理想之地。园内主要景点有鹅之门、索道缆车、鹅山笑佛、柳侯读书洞、雨亭、猴面石、山顶观景台、鲤鱼跳龙门、犀牛望月、闻笛亭、冠亭、射击场、综合大世界游乐场等。 2.3 环境污染状况 项目地块位于柳州市厂矿企业相对集中的河西区，这些企业均为工程机械类制造企业，主要为噪音污染，空气污染较小。且与项目地块向临的主要是这些企业的生活区，因此对项目地块的干扰将进一步减弱。 对项目地块干扰最大的噪音源为东南方向的火车车辆厂，维修车辆产生的打磨声、金属冲撞的响声、以及机车进出厂区的汽笛声等，都将对项目地块带来不小的噪音污染，但由于项目地块与铁路线之间被一条宽约5米的排污明渠分隔，起到抗震沟的作用，火车运行产生的地面震动基本上不会对本项目造成影响。 2.4 项目周边生活配套调查 项目位于厂矿企业相对集中的城区，目前各项生活配套设施基本上由各大企业内部的内向型小社区自行解决，相对而言服务整个大社区的外向型、大中型商业设施较为缺乏，如配有生鲜区且上一定档次的大中型超市有待进一步完善。 文化教育 紧邻项目地块的有柳州运输职业技术学院、柳州工程学校。项目1公里范围内还有和平小学、四十二中（柳铁二中）、龙屯中学、柳铁党校、鹅山中学等文化教育设施。 医疗卫生 距项目5分钟车程内有柳铁博爱医院（二级甲等）、和平医院、五菱医院、柳工医院、钢圈厂卫生所。 金融 沿和平路西向五分钟步行距离内有柳州商业银行、工商银行。 娱乐、餐饮、运动 项目周边这类配套设施较少。 宝资通综合研判： 周边各生活区建筑多建于上世纪八九十年代（柳铁生活区的清水墙住宅可能建于七十年代），建筑外观陈旧，生活环境差，户型设计已不能满足现在的居住需求，同时各企业的发展对住房的需求强劲，由于土地有限，企业内部的集资建房远远满足不了这种需求，这些因素都为本项目提供了市场机会。 项目地块内及周边较高的绿化率，有效的改善了该区域的小环境。 车辆厂的噪音污染是本项目的最大劣势。在规划设计时，除了注意建筑的布局以外，还要做好防护林带的设计，最大限度的降低噪音对项目的影响。 项目周边生活配套设施主要集中在各厂生活区内，且这些设施的服务水平较低，各项生活配套设施有待完善。 3项目地块交通状况及市政管线调查 3.1 地块交通状况 图3-1 柳州市路网图 项目地块北邻和平路，西邻龙屯路，两面邻路。其中和平路规划红线为36米，是连接柳太路和西环路的城市次干道路，“和平路扩建工程”已被柳州市政府列为20