南岳华天大酒店项目分析.doc

项目：南岳华天大酒店 项目介绍： 开发商：湖南宜家旅游发展有限公司 投资商：湖南维一实业开发有限公司 经营管理：华天集团酒店管理有限公司 项目地址：衡阳市南岳区金沙路东（万寿广场东500米） 占地面积：60亩 项目业态 定位：休闲养生酒店 规划设计 依山而建，建筑以东南亚风格为主，浸润佛、道、儒三家文化 酒店拥有335间客房（5栋）、可容纳800人的大型会议厅、超豪华行政楼以及总统套房等 酒店大堂2000平米，居中立“千手观音”；酒店一楼有“莲花圣水广场”；酒店三楼设“佛道养生堂”，主持高僧弘扬佛道养生文化，在国内绝无仅有 经营模式 投资型酒店，10年内带租约销售，10年后强制100%增值回购（限280间） 价位 320000 380000 400000 450000 480000 560000 首付 320000 380000 400000 450000 480000 560000 一次性返2年租金 64000 76000 80000 90000 96000 112000 每平方米单价 9473．06 9945．04 9876．54 10112。36 8988．76 9427．60 实际首付 256000 304000 320000 360000 384000 448000 月租金 2667 3167 3333 3750 4000 4667 月盈利 2667 3167 3333 3750 4000 4667 10年收益 320040 380040 399960 450000 480000 560040 回购收益 320000 380000 400000 450000 480000 560000 10年免费入住收益 60000 60000 60000 60000 60000 60000 总收益 636000 744032 780000 870000 924000 1068000 5年后业主可以自行决定是否推出（退还2年租金） 注：一次性付款（如果采取银行按揭的方式，将对业主的收益有很大的影响） 投资案例：（以总价32万为例） 单位：元 总房价 付款方式 首付 返租两年租金 实际首付 贷款额 月供 月净租金 月盈余 回购收益 10年免费入住收益 总收益 32万 一次性付款 32万 6．4万 25．6万 0 0 2667 2667 32万 6万 63．6万 32万 银行按揭 16万 6．4万 9．6万 1．6万 1875 2133 258 32万 4万 38．48万 项目总结 优势： 南岳衡山5A级旅游风景区年400万游客作为客源保障 单位面积小，投资门槛低（即投即返，每月有固定的收益） 10年后强制回购，也可5年后选择提前回购，进退自如 周边有大规模的别墅区，配套设施齐全 劣势： 风景区内有3家以形成规模的酒店 周边还有5家3星级、4星级酒店（价格相对便宜） 周边的别墅区还在规划建设中，配套设施尚未成熟 项目分析： 投资方将部分客房以融资的方式对外销售，更多的争取了流动资金，以便对周边的别墅区进行开发 10年后强制以原价回购，使得10年内已升值的房价的差额落入了投资方的口袋（虽然对于业主来说10年里的回报是100%，其实10年100%的回报率偏低，如果投资方不回购的话，业主的收益就不是这一点点了） 10年后强制回购，也可5年后选择提前回购（这是投资方给业主们的一剂镇静剂），其实投资方并不希望发生5年回购的情况，对资金流转会产生压力 为了减轻10年后回购的资金压力，投资方不建议业主办理产权证（节约总价4%）