前仓项目的若干推广建议.doc

关于群升·前仓项目的若干推广建议 一、项目问题点 （1）村镇物业认同度不高：从宏观背景看，农村向城市聚拢已是大势所趋，村镇物业认同度不高，在短期内基本无法吸引投资客。 ? （2）区域人口少，直接需求少：尽管前仓文教用品产业初具规模，但人口的聚集度和产业规模化均无法与永康的小五金、温州的许多乡镇相比，政府支持力度有限，目前本地人口仅1.6万人，外来人口也就2万人左右。其中本地村民均有自建房，相当多的家庭建造了临街门面房，而外来人口无明显落户意愿。 ? （3）本案体量较大，商业氛围不如现存商业：目前自发形成的市场基本位于国道两侧，将近有1000多个门面，均经营文教用品，商业氛围较好，而本案位于村落内部，与现存商业无法直接衔接，且体量较大，建成后将新增300余个商铺，即增容30%以上，根据当地14%的年增长率（生产总值），必定高于市场需求。 ? （4）政府支持力度有限：从前仓政府了解到：03年前仓即有打造文教用品市场的设想，但一直未能得到实施，存在的课题是“有计划，但缺乏执行力”。另目前前仓已经撤镇并入石柱镇，地方政府力度支持力度将更加分散，目前粗放型的经济形态必定将持续多年。 ? （5）与传统风水学相背：本案南面为山，与传统风水学上的理想居住地“背山面水”的说法相背，影响本案销售。 ? （6）本案为住宅用地，但根据当地市场情况，最终规划为市场化的格局，在今后推广运作中，如何打好擦边球也将是一个重要课题？ ? 以上问题，我们归结为四大课题： ——1、如何进行目标市场定位？ ——2、应采用怎样的市场策略？ ——3、如何打好擦边球？ ——4、如何减少不利的因素的影响？ ? 二、项目解决方案探讨 （1）如何进行目标市场定位？ 针对投资市场难以挖潜，而前仓本地市场需求不足之问题，我们提出如下定位策略：目标市场→立足前仓，面向周边各村镇。 鉴于前仓文教用品产业“小打小闹就能赚钱”的示范作用，对周边村镇有一定的影响力，容易形成“要致富做文具，做文具到前仓”的广泛认知。同时通过“租铺不如买铺”“一铺养三代”等投资观念的有效传输，应能够在短时间内赢得这一目标人群对本案的最大认同。 目前石柱镇人口为6.9万人（含前仓、新店、舟山、石柱），南面缙云新碧镇、东方镇人口也在5万人左右，若能做好三镇，本案销售也就基本无碍。 ? （2）应采用怎样的市场策略？ 针对前仓“市场很大，名声不佳”（从各地媒体报道看，负面报道远多于正面报道）之现实状况，提出我们的市场策略：集合政府力量，调动社会力量，做好“政府搭台，企业唱戏”。 在具体操作思路上，挟政府力量，以本案为启动点，重塑前仓形象，合力打造“前仓客厅”。——贯彻实施以“前仓客厅”为龙头，以“文教用品工业园”、“文教用品百家形象店”为两翼，以中国最大的文教用品集散基地为目标的前仓文教用品品牌工程。 在具体战术实施上客人采取的方式有：如与政府联手开展“前仓10佳形象店评比”，同步落实进驻本案的优惠政策；运用上层与媒体，对当地拆违工作施压，加速各商户将目标转移至本案；充分运用中国五金城等成功项目的比附效应，提升投资者对本项目的期望。操作原则：新闻往上做，市场往下做。 通过以上运作，使本案的企业行为上升为政府行为，确立本案在建设 “前仓客厅”和“文教用品百家形象店”等项目中的龙头地位。 ? ? （3）如何打好擦边球？ 针对项目为住宅用地的现实问题，一方面整合政府力量，转变企业角色，即“由企业自己说转变为由政府帮着说”，另一方面在案名上体现本案的市场化规划之特色，即通过案名就能产生对商铺的直接联想。 项目名推荐： 重点推荐：文聚尚城、文聚世家 主打广告语推荐：文聚天下，前仓一家 其它推荐案名有：天下前仓、左岸南山文教园、南山旺角、前仓旺角、溪林旺角、前仓名都、文昌名都、天下文仓 ? （4）如何减少不利因素的影响？ 在本案销售过程中可能会遇到一些不利因素的影响，如风水的影响。在这方面，我们的策略是“提前准备，沉着应对”，比如统一销售说辞，加强售楼人员的培训，灌输全程服务理念等。 ? （5）其它建议： 根据当地经济状况，业主构成将以当地的小老板为主，收入大致在20-30万元/年，且有一部分人群已经在城内买了房，所以面积宜小不宜大，商铺应控制在40㎡左右，别墅和排屋也以经济型的小别墅、小排屋为主。 ? ? ? ? 博日品牌推广机构